Leasing habitacional en Costa Rica: qué es y si existe

Respuesta corta

El leasing habitacional es un contrato en el que una entidad compra la vivienda, te la alquila por varios años y al final te da la opción (o la obligación) de comprarla, con parte de lo pagado abonado al precio. En Costa Rica no existe una ley específica que lo regule y no encontramos bancos, mutuales ni cooperativas que lo ofrezcan como producto para vivienda: el proyecto de ley 22.455 de 2021 buscaba crearlo, pero quedó archivado en 2023 sin aprobarse. Lo que sí podés usar hoy es el alquiler con opción a compra entre particulares o con desarrolladores, y el crédito hipotecario tradicional.

Qué es el leasing habitacional (y qué es el leasing inmobiliario)

"Leasing" es la palabra en inglés para arrendamiento. En su versión financiera, la entidad (arrendador) es la dueña legal del bien, vos (arrendatario) lo usás y pagás una cuota periódica, y al terminar el plazo podés quedarte con el bien pagando un valor residual.

Cuando el bien es una casa o apartamento para vivir, se habla de leasing habitacional. "Leasing inmobiliario" es el término más amplio: incluye oficinas, bodegas o locales comerciales para empresas.

En la práctica costarricense, el leasing se ha usado sobre todo para vehículos y equipo. Un estudio de la Universidad Nacional del año 2000 ya describía arrendadoras dedicadas a vehículos, maquinaria y equipo, sin un mercado de leasing de inmuebles (Chaves, UNA). En 2021, un socio de Grant Thornton le dijo a El Financiero que el leasing de vivienda "no se ha desarrollado" en el país y que es más común en carros y tecnología.

Un ejemplo reciente lo confirma: cuando el Conglomerado BCR compró en 2025 parte de la cartera de leasing de Financiera Desyfin, valorada preliminarmente en ₡14.618 millones, el 60,89% eran vehículos y el 22,98% equipo de construcción; no había vivienda en el desglose (Revista Summa).

¿Existe una ley de leasing habitacional en Costa Rica?

No hay una ley general ni específica. Una investigación publicada en la Revista Fidélitas (julio-diciembre 2023) concluye que estos contratos se resuelven por analogía con el Código Civil, el Código Procesal Civil, el Código de Comercio y la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

El proyecto de ley 22.455

En marzo-abril de 2021 entró a la Asamblea Legislativa el expediente 22.455, "Ley de Arrendamiento Habitacional con Opción de Compra y Venta", presentado por la diputada Karine Niño (El Financiero). Proponía:

• Tres modalidades: leasing financiero (comprás con pagos periódicos, parecido a una hipoteca), compra-venta (ahorrás parte de cada cuota para una prima futura) y arrendamiento operativo (solo alquiler, sin opción).
• Que la propiedad pase a tu nombre solo al pagar el precio completo.
• Que bancos y financieras puedan crear subsidiarias para comprar o construir casas y alquilarlas.
• Contratos inscritos y pagos depositados en cuentas de ahorro individuales e inembargables.
• Desalojo por vencimiento, por no ejercer la opción, por mal uso o por no pagar tres períodos seguidos o cuatro alternos.
• Que el Conassif dictara el reglamento.

La Asociación Bancaria Costarricense dijo entonces que era "una figura que ha funcionado en otros países", pero pidió buena regulación de las garantías. Ese mismo año, el subgerente general del Banco Nacional escribió en La República que el banco considera el leasing habitacional "una figura válida y necesaria", como posición y no como producto disponible.

A finales de 2023, la investigación de Fidélitas seguía sin encontrar una ley vigente. El expediente 22.455 quedó archivado: se aprobó en primer debate el 28 de abril de 2022, volvió a comisión el 29 de agosto de 2022 y el 7 de marzo de 2023 se rechazó su prórroga (Delfino).

El bono de vivienda tampoco aplica

Según la misma investigación, la Ley 7052 del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda solo permite aplicar el Bono Familiar de Vivienda dentro de un crédito tradicional con garantía hipotecaria, lo que deja por fuera al leasing (Revista Fidélitas). Las autoras proponen reformar los artículos 46 y 56 de esa ley. Si dependés del subsidio, revisá los requisitos del bono familiar de vivienda y los tipos de bono.

Quién ofrece leasing de vivienda en 2026: bancos, mutuales y cooperativas

La Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional (Ley 1644) permite a los bancos comerciales hacer operaciones de arrendamiento financiero por medio de sociedades anónimas (Revista Fidélitas). Por eso existen arrendadoras ligadas a bancos, pero su negocio documentado son carros y equipo.

En las fuentes revisadas no encontramos un banco, mutual o cooperativa costarricense con un producto vigente de leasing habitacional para personas. Lo que sí apareció, según El Financiero, son desarrolladores que, para mover inventario, ofrecen contratos de alquiler con opción de compra y abonan parte del alquiler a la prima si el inquilino luego califica para un crédito.

Si alguien te ofrece "leasing habitacional", pedí por escrito quién es el dueño registral de la casa, qué entidad financia y bajo qué contrato. Un buen punto de partida es un estudio registral y repasar las estafas inmobiliarias más comunes.

Leasing habitacional vs hipoteca vs alquiler con opción a compra

Aspecto	Leasing habitacional (modelo propuesto)	Crédito hipotecario	Alquiler con opción a compra
¿Disponible hoy en Costa Rica?	Sin producto bancario identificado ni ley específica	Sí, en bancos, mutuales y cooperativas	Sí, entre particulares y con desarrolladores
Dueño durante el plazo	La entidad arrendadora	Vos (la casa queda hipotecada)	El propietario actual
Prima inicial	Se forma con parte de las cuotas	La pide el banco al inicio	Opcional: prima por la opción y abonos
Obligación de comprar	Depende de la modalidad (financiero sí, compra-venta opcional)	Ya compraste	No: es un derecho, no una obligación
Marco legal	Código Civil y de Comercio por analogía; proyecto 22.455 (archivado)	Legislación bancaria y SUGEF	Ley 7527 de arrendamientos y Código Civil
¿Se puede usar el bono?	No, según la Ley 7052	Sí, si calificás	Solo al comprar con crédito hipotecario
Riesgo principal	Inseguridad jurídica, poca jurisprudencia	Ejecución de la hipoteca si dejás de pagar	Perder abonos o que el dueño no cumpla

En la hipoteca la casa es tuya desde el primer día y el banco tiene una garantía sobre ella. En el leasing y en el alquiler con opción, la casa sigue a nombre de otro hasta que pagás el precio. Por eso importan tanto las cláusulas del contrato.

Para el detalle del alquiler con opción, con un ejemplo en colones, leé nuestra guía de alquiler con opción a compra en Costa Rica. Para comparar tasas del crédito tradicional, revisá tasas de crédito hipotecario 2026.

Costos y tratamiento tributario del leasing de vivienda

Como no hay un producto en el mercado, no hay tarifas, tasas ni comisiones publicadas que se puedan comparar. Cualquier cifra que te den debe venir en un contrato con precio final, tasa implícita, plazo y valor residual.

En lo tributario, la única norma específica que identifica la investigación de Fidélitas es el Decreto Ejecutivo 32876 de Hacienda (2006). Según las autoras, permite deducir del impuesto sobre la renta solo la parte de la cuota asignada a bienes depreciables, algo poco útil en inmuebles, que tienden a ganar valor (Revista Fidélitas). Para una persona que alquila su casa de habitación, la cuota no es un gasto deducible.

Si sos propietario y firmás un alquiler con opción, la prima y los abonos son ingresos, y la venta final puede generar impuesto a las ganancias de capital. Consultá a un contador antes de firmar.

A quién le serviría y a quién no

El leasing habitacional se pensó para un perfil concreto: hogares que pagan alquiler puntualmente pero no tienen la prima. En 2022, Bloomberg Línea reportó que las viviendas alquiladas llegaron a 313.315 según la Encuesta Nacional de Hogares, con un crecimiento anual de 8,7%. El mismo artículo recoge que los bancos de la región no toman en cuenta el historial de pago de alquiler al evaluar un crédito.

Te serviría un esquema así, o su equivalente actual (alquiler con opción), si:

• Tenés ingresos estables pero aún no juntaste la prima. Revisá cuánto necesitás de prima.
• Querés vivir en la casa antes de comprarla para conocer la zona.
• Esperás mejorar tu perfil crediticio en dos o tres años.

No te conviene si:

• Ya calificás para un crédito: pagar alquiler más abonos suele salir más caro que empezar a amortizar.
• Dependés del bono de vivienda para comprar.
• No podés pagar un abogado para revisar el contrato.

Riesgos del leasing habitacional y de sus imitaciones

La investigación de Fidélitas enumera los problemas de fondo: poca doctrina y jurisprudencia, procesos judiciales lentos para recuperar la propiedad, falta de reglas claras sobre la responsabilidad del dueño y contratos que no se inscriben en ningún registro (Revista Fidélitas).

Para vos como inquilino-comprador, eso se traduce en:

1. Perder lo abonado. Si el contrato no dice qué pasa con los abonos cuando no comprás, podés perderlos.
2. Que la casa se grave o se venda. Mientras no esté a tu nombre, el dueño podría hipotecarla. Pedí que el contrato lo prohíba y revisá el registro periódicamente; te ayuda la guía cómo saber si una propiedad tiene hipoteca.
3. Que el banco no reconozca los abonos. No todos los bancos cuentan los abonos como prima. Preguntá antes de firmar.
4. Que el avalúo salga bajo. Si el banco valora la casa por debajo del precio pactado, la diferencia la ponés vos. Conocé cómo funciona el avalúo.
5. Choque de plazos. El alquiler de vivienda tiene un plazo mínimo legal de 3 años (Ley 7527) que puede no coincidir con el de la opción, como explicamos en la guía de alquiler con opción.

Alternativas reales al leasing para comprar casa en Costa Rica

Si el leasing no está disponible, estas rutas sí existen hoy:

• Alquiler con opción a compra con un dueño o desarrollador, bien redactado ante notario. Es lo más parecido al leasing.
• Crédito hipotecario tradicional. Calculá cuánto te prestan según tu salario y usá la calculadora de cuánto podés pagar.
• Compra en preventa, que en muchos proyectos permite pagar la prima en tractos durante la construcción. Leé comprar en preventa.
• Casas adjudicadas por bancos, a veces con financiamiento del mismo banco: casas adjudicadas.
• Bono familiar de vivienda combinado con crédito, si calificás por ingresos.
• Fideicomiso, en algunos proyectos inmobiliarios: fideicomiso inmobiliario.

Si todavía dudás entre seguir alquilando o comprar, la guía ¿alquilar o comprar? te ayuda a hacer los números.

Preguntas frecuentes

¿Qué bancos ofrecen leasing habitacional en Costa Rica?

En las fuentes que revisamos no aparece ningún banco, mutual ni cooperativa con un producto vigente de leasing para vivienda. Los bancos tienen arrendadoras, pero las usan sobre todo para vehículos y equipo. Si un banco lanza el producto, debería publicarlo en su sitio oficial con tasas y condiciones.

¿El leasing habitacional es lo mismo que alquiler con opción a compra?

Se parecen, pero no son iguales. En el leasing financiero una entidad compra la casa para alquilártela y al final la comprás; en el alquiler con opción, el dueño actual te alquila y te da el derecho, no la obligación, de comprar a un precio pactado. En Costa Rica el segundo sí se usa hoy.

¿Puedo usar el bono de vivienda con leasing?

No. La Ley 7052 solo permite aplicar el Bono Familiar de Vivienda dentro de un crédito con garantía hipotecaria, según la investigación de la Revista Fidélitas. Para usar el bono necesitás comprar con un crédito tradicional.

¿Se aprobó la ley de leasing habitacional?

No. El proyecto 22.455 se presentó en 2021 y se aprobó en primer debate el 28 de abril de 2022, pero volvió a comisión el 29 de agosto de 2022 y quedó archivado cuando se rechazó su prórroga el 7 de marzo de 2023 (Delfino). El país sigue sin ley específica.

¿Cuánto cuesta un leasing inmobiliario?

No hay precios de mercado publicados para vivienda porque el producto prácticamente no existe. En leasing de empresas (oficinas o locales), el costo depende de la tasa implícita, el plazo y el valor residual que fije cada arrendadora en el contrato.

¿Qué conviene más, leasing o hipoteca?

Si calificás para una hipoteca, normalmente conviene más: la casa queda a tu nombre, podés usar el bono si calificás y cada cuota amortiza deuda. Un esquema tipo leasing o alquiler con opción tiene sentido mientras juntás la prima o mejorás tu perfil.

Fuentes

1. Proyecto de ley busca regular leasing habitacional — El Financiero, 8 de abril de 2021.
2. Una propuesta innovadora para el contrato de leasing habitacional desde la óptica de buenas prácticas internacionales de Chile y Colombia — Revista Fidélitas, vol. 4(2), julio-diciembre 2023.
3. ¡Una revolución habitacional! — La República, 21 de julio de 2021.
4. Más ticos alquilan, ¿cuál es la opción que podría facilitarles comprar una vivienda? — Bloomberg Línea, 23 de noviembre de 2022.
5. BCR potencia su crecimiento con transacción para adquirir parcialmente negocios de Financiera Desyfin — Revista Summa, agosto de 2025.
6. El contrato de leasing financiero en Costa Rica — Economía y Sociedad, Universidad Nacional, n.º 13, 2000.
7. Expediente 22.455: Ley de Arrendamiento Habitacional con Opción de Compra y Venta — Delfino, seguimiento legislativo.