Ganancias de capital al vender casa en Costa Rica
Si vendés una propiedad en Costa Rica, el impuesto a las ganancias de capital es del 15% sobre la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y lo que te costó (compra más mejoras). Pero no siempre se paga. La venta de tu vivienda habitual está exenta, y recibir una propiedad por herencia, legado o donación tampoco paga este impuesto. Además, si compraste antes del 1 de julio de 2019, en la primera venta podés escoger pagar un 2,25% sobre el precio total en lugar del 15% sobre la ganancia. Aquí te explicamos cada caso con números.
De dónde sale este impuesto
Lo creó la Ley 9635, de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, que reformó la Ley 7092 del Impuesto sobre la Renta e introdujo el capítulo de rentas y ganancias de capital. Rige desde el 1 de julio de 2019. Es un impuesto distinto del impuesto de traspaso (1,5%): en una venta pueden aplicar los dos.
Cómo se calcula la ganancia
La base es:
Ganancia = precio de venta − (costo de adquisición + inversiones en mejoras)
- El costo de adquisición es lo que pagaste realmente, respaldado con la escritura.
- Las mejoras son inversiones que aumentan el valor (una ampliación, un segundo piso), no el mantenimiento normal. Guardá facturas y permisos.
- Según Hacienda, el costo se puede actualizar con la variación del Índice de Precios al Consumidor del INEC, lo que reduce la ganancia gravable. Tu contador te calcula ese ajuste.
A la ganancia se le aplica el 15%.
Cuándo no se paga
Tu vivienda habitual
La ley exenta la ganancia por la venta de la vivienda habitual del contribuyente, incluso si la casa está a nombre de una sociedad, siempre que se demuestre que es la casa donde viven los dueños. La palabra clave es habitual: una casa de playa, un apartamento que alquilás o un lote no califican. Tené a mano pruebas de que vivías ahí (recibos de servicios a tu nombre, domicilio en documentos oficiales).
Herencias, legados y donaciones
Recibir una propiedad por sucesión, legado o donación no paga ganancias de capital. Ojo: la exención es para ese traspaso. Si después vendés lo que heredaste, esa venta sí puede estar sujeta al impuesto, salvo que aplique otra exención. Hablá con tu contador sobre qué valor de adquisición usar en ese caso.
Cuando vender propiedades es tu negocio
Si comprás y vendés inmuebles como actividad habitual (por ejemplo, una desarrolladora), esa ganancia no va por este régimen sino por el impuesto sobre las utilidades de la actividad lucrativa. Esta guía está pensada para personas que venden de forma ocasional.
La opción del 2,25% para propiedades compradas antes de julio de 2019
Si adquiriste la propiedad antes del 1 de julio de 2019, en la primera venta después de esa fecha podés escoger entre:
- Pagar el 15% sobre la ganancia, o
- Pagar el 2,25% sobre el precio total de venta.
Cuál conviene depende de cuánto ganaste. Mirá estos ejemplos (sin aplicar el ajuste por inflación, para simplificar):
| Caso | Compra | Venta | 15% sobre la ganancia | 2,25% sobre el precio |
|---|---|---|---|---|
| A. Apartamento de alquiler comprado en 2016, con ₡5M en mejoras | ₡60.000.000 | ₡110.000.000 | ₡6.750.000 (ganancia de ₡45M) | ₡2.475.000 |
| B. Lote comprado en 2017 | ₡90.000.000 | ₡100.000.000 | ₡1.500.000 (ganancia de ₡10M) | ₡2.250.000 |
| C. Casa de inversión comprada en 2021 | ₡70.000.000 | ₡85.000.000 | ₡2.250.000 (ganancia de ₡15M) | No aplica |
Regla práctica: si la ganancia es mayor al 15% del precio de venta, el 2,25% suele salir más barato; si es menor, conviene el 15% sobre la ganancia. En el caso C la opción no existe porque la compra fue después de julio de 2019.
Si el vendedor no vive en Costa Rica
Cuando quien vende no es residente fiscal en Costa Rica, el comprador debe retener el 2,5% del precio y enterarlo a Hacienda dentro de los primeros 15 días del mes siguiente a la venta. Si sos comprador en esta situación, coordinalo con el notario antes de la firma.
Cómo y cuándo se declara
- Reuní la escritura de compra, la de venta y las facturas de mejoras.
- Definí con tu contador si aplica una exención o cuál opción de cálculo usar.
- Presentá la declaración de ganancias de capital en la plataforma de Hacienda (desde octubre de 2025, TRIBU-CR) dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente a la venta, y pagá el impuesto.
- Aunque la venta esté exenta, guardá la documentación que lo respalda por si Hacienda la pide.
Checklist antes de vender
- ¿Es tu vivienda habitual? Reuní pruebas.
- ¿La compraste antes del 1 de julio de 2019 y es la primera venta? Calculá las dos opciones.
- ¿Tenés facturas de mejoras? Sumalas al costo.
- ¿La recibiste por herencia o donación? Definí con tu contador el valor de adquisición.
- ¿Sos no residente? Prevé la retención del 2,5%.
- Incluí el impuesto en tu cálculo de cuánto cuesta vender una casa.
Con los números claros, podés fijar un precio que te deje lo que necesitás. Mirá cómo vender tu casa con MiJome, sin comisión de nuestra parte; los impuestos que te correspondan los pagás igual, vendás como vendás.
Esta guía resume reglas generales de la Ley 7092 reformada por la Ley 9635 y no sustituye la asesoría de un contador o abogado tributario. Cada caso tiene particularidades; confirmá tu situación antes de declarar.
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