Escritura de compraventa en Costa Rica: el día de la firma

El día de la firma, comprador y vendedor se sientan frente a un notario público, que lee la escritura de compraventa, verifica identidades y el pago, y recoge las firmas. Después el notario paga los impuestos y timbres y presenta el documento (el “testimonio”) al Registro Nacional. La propiedad queda realmente a tu nombre cuando el Registro inscribe ese documento, no cuando firmás. Esta guía te explica qué pasa antes, durante y después de ese día, para que llegués sin sorpresas.

Antes de la firma: lo que ya debería estar listo

La firma es el final de un proceso. Para llegar tranquilo, estos puntos tienen que estar resueltos con días de anticipación:

• Estudio registral actualizado de la finca: dueño, hipotecas, embargos, anotaciones y que el plano catastrado coincida. Mirá cómo hacer el estudio registral.
• Impuestos municipales y servicios al día (bienes inmuebles, basura, agua de AyA o la ASADA, luz). En condominio, constancia de cuotas al día.
• Crédito aprobado, si hay banco. En ese caso el banco suele elegir al notario y la escritura incluye también la hipoteca.
• Borrador de la escritura revisado por ambas partes: precio, forma de pago, quién paga cada gasto, fecha de entrega y qué se incluye (muebles, línea telefónica, medidores).
• Liquidación de gastos por escrito: el notario debe darte el detalle de impuestos, timbres, derechos de registro y honorarios.

Quién va y qué se lleva

Persona	Qué lleva
Vendedor	Cédula vigente (o DIMEX/pasaporte). Si la casa está afectada a habitación familiar (aparece en el estudio registral), también debe comparecer el cónyuge o conviviente; el notario lo confirma. Si vende una sociedad, personería jurídica vigente.
Comprador	Cédula vigente, comprobante del pago o de los fondos, y los datos para la declaración de origen de fondos.
Apoderado (si alguien firma por otro)	El poder original, vigente y con facultades para vender o comprar. El notario debe revisarlo antes del día de la firma.
Banco (si hay crédito)	Normalmente firma por medio de su representante o del notario del banco, en la misma escritura o en una separada de hipoteca.

Cómo se paga el precio

Lo más seguro es que el dinero se mueva por el sistema bancario, con rastro: transferencia bancaria o SINPE, o cheque de gerencia. Nunca efectivo en una bolsa. Los notarios en Costa Rica son sujetos obligados en materia de prevención de legitimación de capitales (Ley 7786 y sus reformas): deben conocer a sus clientes, pedir el origen de los fondos y reportar operaciones sospechosas. No lo tomés como desconfianza; es parte del trámite.

La escritura indica cómo se pagó el precio. Si una parte se pagó antes (por ejemplo, arras o un adelanto en la opción de compra), eso también debe quedar escrito. Si hay crédito, el banco desembolsa según sus propias condiciones, a veces directamente al vendedor o para cancelar la hipoteca que tenga la propiedad.

Paso a paso en la notaría

1. Identificación. El notario verifica las cédulas y, si aplica, los poderes y personerías.
2. Lectura de la escritura. El notario lee el documento completo. Es el momento de preguntar. Si un dato está mal (número de finca, plano, precio, estado civil), se corrige antes de firmar.
3. Confirmación del pago. Se verifica la transferencia o se entrega el cheque de gerencia.
4. Firmas en el protocolo del notario.
5. Entrega. Si se pactó entrega el mismo día, se entregan llaves, controles de portón y documentos (planos, garantías, manual del condominio). Revisá el inmueble antes de recibirlo.

Cuánto se paga en impuestos y timbres

El impuesto de traspaso es de 1,5% (Ley 6999) sobre el precio de la venta o el valor fiscal, el que sea mayor. A eso se suman derechos de registro y varios timbres, y los honorarios del notario según el arancel oficial, más IVA. Lo usual es dividir traspaso, timbres y registro mitad y mitad, pero se puede pactar otra cosa.

Ejemplo: compraventa de ₡90 millones

Concepto	Total aproximado	Cada parte (si se divide)
Impuesto de traspaso (1,5%)	₡1.350.000	₡675.000
Timbres y derechos de registro (~1%)	≈ ₡900.000	≈ ₡450.000
Honorarios del notario (según arancel, + IVA)	Pedí cotización	Según lo pactado

Para ver todos los gastos del comprador, incluidos los del banco, leé gastos de cierre al comprar casa.

Después de firmar: la inscripción en el Registro

El notario paga los impuestos y timbres y presenta el testimonio de la escritura al Registro Nacional. Desde 2019 muchos notarios lo hacen por la Ventanilla Digital del Registro, con firma digital. Al presentarlo, el documento recibe un número de presentación (tomo y asiento). Con ese número podés darle seguimiento en el portal del Registro.

El Registro califica el documento y, si todo está en orden, lo inscribe. Cuando no hay defectos, suele tardar algunas semanas. Si el registrador encuentra un defecto (un dato que no coincide, un timbre faltante), el notario debe corregirlo, y eso atrasa la inscripción.

Mientras la escritura no esté inscrita, la propiedad sigue apareciendo a nombre del vendedor. Por eso es clave que el notario presente el documento pronto después de la firma. Pedile que te dé el número de presentación y la fecha.

Checklist para el día de la firma

• Estudio registral del mismo día o del día anterior.
• Cédulas vigentes de todos los que firman.
• Comprobante de transferencia o cheque de gerencia.
• Liquidación de gastos del notario por escrito.
• Recibos de impuestos municipales, servicios y cuotas de condominio.
• Acuerdo claro sobre entrega de llaves y estado del inmueble.
• Número de presentación en el Registro, en los días siguientes.

Si todavía estás buscando, podés ver propiedades disponibles y revisar antes la lista de requisitos para comprar casa. Llegar a la firma con todo revisado es la mejor forma de que ese día sea solo un trámite.

Esta guía es informativa y resume la práctica general en Costa Rica. No sustituye la asesoría de un notario o abogado, que debe revisar tu caso concreto, los documentos y los montos exactos.