Requisitos para comprar casa en Costa Rica: paso a paso

Para comprar casa en Costa Rica necesitás cuatro cosas en orden: saber cuánto te alcanza, tener los papeles para que el banco te preste (si vas con crédito), verificar la propiedad en el Registro Nacional y firmar la escritura ante un notario. Parece mucho, pero si lo hacés paso a paso se vuelve manejable. Esta guía te dice qué te van a pedir en cada etapa y dónde suelen atrasarse las compras.

Paso 1: definí tu presupuesto real

Antes de ver casas, calculá cuánto podés pagar de verdad. Tu presupuesto tiene tres partes:

La prima: la parte del precio que el banco no financia. Según la entidad y la moneda, los bancos suelen financiar entre un 80% y un 95% del valor; por ejemplo, el BCR anunció en 2026 hasta 95% en colones y hasta 85% en dólares.
Los gastos de cierre: traspaso, timbres, notario y costos del banco. Con crédito, calculá entre un 4,5% y un 5% del precio. Lo explicamos a fondo en la guía de gastos de cierre al comprar casa.
La cuota mensual que tu ingreso aguanta sin ahogarte. Como referencia, muchas entidades revisan que la suma de todas tus deudas no pase de alrededor del 40% de tus ingresos, aunque cada banco tiene su propia política.

Si tu ingreso familiar es menor a ₡1.940.076 al mes, revisá además si calificás para el bono familiar de vivienda del BANHVI, que se tramita en bancos, mutuales, cooperativas y otras entidades autorizadas.

Paso 2: reuní los documentos personales

Con estos papeles podés pedir una precalificación antes de enamorarte de una casa. Los requisitos exactos cambian por banco o mutual, pero casi siempre te van a pedir:

Si sos asalariado	Si sos independiente
Cédula de identidad vigente (o DIMEX si sos extranjero residente)	Cédula de identidad vigente (o DIMEX)
Constancia salarial con puesto, antigüedad y deducciones	Certificación de ingresos emitida por un contador público autorizado
Orden patronal o historial de cotizaciones de la CCSS	Declaraciones de renta presentadas ante Hacienda
Autorización para consultar tu historial en el CIC de SUGEF	Estados de cuenta bancarios recientes y autorización CIC de SUGEF

El Centro de Información Crediticia (CIC) de SUGEF muestra cómo has pagado tus deudas. Atrasos en tarjetas o préstamos personales pesan mucho, así que conviene revisar y ordenar tu historial unos meses antes de solicitar la hipoteca.

Paso 3: encontrá la casa y hacé una oferta por escrito

Cuando encontrés una casa, visitala de día y, si podés, en plena época lluviosa para ver goteras, humedad y cómo drena el agua. Pedile al vendedor desde el inicio:

Número de finca y número de plano catastrado.
Constancia de impuestos municipales al día.
Si la casa tiene hipoteca, el saldo pendiente y con qué banco.
Si es condominio, la constancia de cuotas al día y el reglamento.

La oferta conviene hacerla por escrito, con precio, forma de pago, plazo para conseguir el crédito, quién paga cada gasto y qué pasa si el banco no aprueba. Muchas compras se formalizan con un contrato de opción de compraventa redactado por un abogado o notario, sobre todo si hay un adelanto de por medio.

Paso 4: revisá la propiedad en el Registro Nacional

Este paso no se negocia. Con el número de finca, vos o tu notario pueden consultar en el portal del Registro Nacional:

Quién es el dueño registral y que coincida con la persona que te está vendiendo (o con quien tenga un poder especial válido).
Gravámenes y anotaciones: hipotecas, embargos, servidumbres, limitaciones (por ejemplo, las de propiedades con bono de vivienda) o anotaciones de otros documentos pendientes.
El plano catastrado: que el número de plano esté asociado a la finca y que la medida coincida con la realidad (tapias, linderos, construcción).

Si ves una anotación que no entendés, no firmés nada ni entregués dinero hasta que el notario te la explique.

Paso 5: tramitá el crédito

Con la opción firmada, el banco o la mutual pide un avalúo hecho por un perito de la entidad. El avalúo define cuánto te prestan: el porcentaje de financiamiento se aplica sobre el menor entre el precio y el valor del avalúo. Si el avalúo sale por debajo del precio, la diferencia la tenés que cubrir vos con más prima o renegociar el precio.

En esta etapa también se definen la moneda del crédito, la tasa (fija por unos años y luego variable), el plazo y los seguros de incendio, terremoto y vida o saldo deudor. Pedí que te entreguen por escrito la cuota total con seguros incluidos.

Paso 6: la firma de la escritura

El día de la firma, comprador y vendedor (o sus apoderados) firman la escritura de compraventa ante el notario; si hay crédito, se firma también la escritura de hipoteca. Llevá tu cédula vigente y el comprobante de pago de tu parte de los gastos. El pago al vendedor normalmente se hace por transferencia o con el desembolso del banco, nunca en efectivo.

Luego el notario presenta la escritura al Registro Nacional y paga los impuestos y timbres. Pedile el número de presentación del documento para darle seguimiento hasta que la propiedad aparezca inscrita a tu nombre.

Checklist rápido

Presupuesto con prima, gastos de cierre y cuota calculados.
Precalificación del banco o mutual.
Historial del CIC de SUGEF revisado.
Oferta u opción de compra por escrito.
Estudio registral y plano revisados por tu notario.
Impuestos municipales y cuotas de condominio al día.
Avalúo y aprobación del crédito.
Firma, pago por medio bancario y seguimiento de la inscripción.

Si todavía no sabés qué precio de casa te alcanza, empezá por la calculadora ¿Qué puedo comprar? y después buscá propiedades dentro de ese rango.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un notario, un abogado o tu entidad financiera. Los requisitos y porcentajes de financiamiento cambian según el banco y el tipo de crédito.