Gastos de cierre al comprar casa en Costa Rica

El error más común al comprar casa es ahorrar solo para la prima. Además del adelanto, hay gastos de cierre que se pagan el día de la firma: impuestos, timbres, notario y, si vas con crédito, los costos del banco. Si no los tenés en cuenta, podés llegar a la firma sin el dinero completo. Esta guía te explica cada uno y cuánto representa.

¿Cuánto son los gastos de cierre en total?

Como referencia, calculá entre un 3% y un 5% del precio (más cerca del 5% si comprás con crédito) de la propiedad, aparte de la prima. El número depende sobre todo de dos cosas:

Si comprás de contado o con crédito. Con hipoteca hay una segunda escritura (la del préstamo) y sus costos normalmente los paga el comprador.
Cómo se reparten los gastos con el vendedor. Lo usual es mitad y mitad en los gastos de la compraventa, pero se negocia.

Gastos de la compraventa

Impuesto de traspaso: 1,5%

Se calcula sobre el precio de venta o sobre el valor registrado de la propiedad, el que sea mayor. La práctica habitual es pagarlo por partes iguales con el vendedor, así que tu parte sería un 0,75%.

Timbres y derechos de registro: alrededor de 1%

Para inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro Nacional se pagan derechos de registro y timbres (fiscal, agrario, del Colegio de Abogados, municipal y otros). Sumados rondan el 1% del valor, también divididos habitualmente entre las partes.

Honorarios del notario

Están regulados por el arancel oficial de honorarios de abogacía y notariado, que funciona por tramos: el porcentaje baja conforme sube el valor. Para una vivienda de valor medio calculá alrededor de un 1% a 1,25%, más el 13% de IVA. Muchas veces el comprador escoge al notario, así que conviene acordar desde la oferta quién paga sus honorarios.

Estudio registral y revisión legal

Antes de firmar, tu notario o abogado debe revisar en el Registro Nacional que la propiedad no tenga hipotecas, embargos ni anotaciones pendientes, y que el plano coincida. Pedile al vendedor desde el inicio los documentos de la propiedad para acelerar esa revisión. Es un costo pequeño comparado con el problema que evita.

Gastos adicionales si comprás con crédito

Si financiás con un banco o una mutual, la hipoteca se inscribe en una escritura aparte. Estos costos casi siempre corren 100% por cuenta del comprador:

Honorarios notariales de la hipoteca, calculados sobre el monto del préstamo según el arancel, más IVA.
Timbres y derechos de registro de la hipoteca.
Avalúo de la propiedad, que el banco exige para definir cuánto te presta.
Comisión de formalización u otros cargos de apertura, que varían según la entidad.
Seguros: el de incendio y terremoto sobre la vivienda y el de vida o saldo deudor. No son un pago único; se suman a tu cuota mensual.

Por eso, con crédito los gastos de cierre del comprador suelen quedar entre el 4,5% y el 5% del precio, no en el 3%.

Ejemplo: comprar una casa de ₡80 millones con crédito

Supongamos una casa de ₡80.000.000, con 20% de prima (₡16.000.000) y un préstamo de ₡64.000.000. Los gastos de la compraventa se dividen mitad y mitad. Cifras aproximadas:

Concepto	Monto aproximado
Tu mitad del traspaso (0,75% de ₡80M)	₡600.000
Tu mitad de timbres y registro de la compraventa (~0,5%)	₡400.000
Tu mitad del notario de la compraventa (~0,6% + IVA)	≈ ₡560.000
Notario, timbres y registro de la hipoteca (sobre ₡64M)	≈ ₡1.600.000
Avalúo y comisión de formalización (varía por banco)	≈ ₡300.000 – ₡1.000.000
Total gastos de cierre	≈ ₡3,5 – ₡4,2 millones

En este ejemplo necesitás ahorrar unos ₡20 millones, no ₡16 millones. Esa diferencia es la que más compradores descubren tarde.

Cinco consejos para no llevarte sorpresas

Pedile al banco un desglose por escrito de todos los costos de formalización antes de aprobar el crédito.
Dejá por escrito en la oferta cómo se dividen los gastos de traspaso e inscripción.
Pedí al notario una proforma con honorarios, timbres y derechos de registro.
Revisá si calificás para el bono de vivienda: en algunos programas cubre parte de los gastos de formalización.
No usés toda tu reserva en la prima. Guardá además para mudanza y arreglos de los primeros meses.

Si querés saber qué precio de casa te alcanza con tu ingreso y tus ahorros, probá la calculadora ¿Qué puedo comprar?. Recordá restar los gastos de cierre de tus ahorros antes de calcular la prima.

Las cifras son aproximadas y dependen del valor registrado, del arancel vigente, de la entidad financiera y de lo que se pacte con el vendedor. Confirmalas con tu notario y tu banco antes de firmar.