Heredar una propiedad en Costa Rica: sucesión e impuestos

Cuando fallece el dueño de una propiedad en Costa Rica, la casa no pasa sola a nombre de los herederos: hay que tramitar un proceso sucesorio, ante notario (si todos los herederos son mayores de edad, capaces y están de acuerdo) o ante un juzgado (si no). Al final, la propiedad se adjudica e inscribe en el Registro Nacional a nombre de los herederos. En Costa Rica no existe un impuesto a la herencia, y la ley del impuesto sobre la renta excluye las herencias del impuesto a las ganancias de capital. Pero si después vendés lo heredado, sí pueden aplicar impuestos. Aquí te explicamos el camino completo.

¿Quién hereda?

Con testamento: heredan las personas que indique el testamento, que debe verificarse primero (abierto ante notario o cerrado).
Sin testamento (sucesión legítima): el orden lo fija el artículo 572 del Código Civil. En primer lugar están los hijos, los padres y el cónyuge o conviviente en unión de hecho; si no hay, siguen otros parientes según ese orden.

En ambos casos se nombra un albacea, que administra los bienes mientras dura el proceso, hace el inventario y representa la sucesión.

Sucesión notarial o judicial: cuál te toca

	Sucesión notarial	Sucesión judicial
¿Cuándo procede?	Todos los herederos mayores de edad, sin personas con discapacidad que requieran representación y sin conflicto entre ellos	Hay menores, personas que requieren representación, desacuerdo entre herederos o se complica la notarial
¿Quién la tramita?	Un notario público elegido por los herederos	Un juzgado civil, con abogado
Publicidad	Edicto en el Boletín Judicial para que se presenten otros herederos, legatarios o acreedores
Duración	Normalmente meses	Normalmente más larga; depende del despacho y de los conflictos

Si en la vía notarial surge un conflicto, el trámite tiene que seguir en la vía judicial. Por eso, si hay tensiones familiares, conviene hablar con los herederos antes de empezar.

Los pasos, en orden

Reunir documentos: certificado de defunción, certificaciones de nacimiento y matrimonio que prueben el parentesco, testamento (si existe) y certificaciones registrales de las propiedades.
Abrir la sucesión ante notario o juzgado y nombrar al albacea.
Publicar el edicto en el Boletín Judicial y esperar el plazo para que otros interesados se presenten.
Inventario y avalúo de bienes y deudas. Las deudas del fallecido (incluida una hipoteca) se atienden con los bienes de la sucesión.
Declaratoria de herederos y aprobación de la partición: quién recibe qué y en qué proporción.
Inscripción en el Registro Nacional de la adjudicación, con la propiedad ya a nombre de los herederos (por ejemplo, en copropiedad por partes iguales).

Mientras tanto, la casa sigue generando gastos: impuesto de bienes inmuebles, servicios, seguro y mantenimiento. Pónganse de acuerdo sobre quién los paga y guarden los comprobantes.

Impuestos al heredar

Impuesto a la herencia: no existe en Costa Rica.
Ganancias de capital: la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 28 bis) excluye expresamente las herencias, legados y donaciones. Recibir la casa no genera este impuesto.
Traspaso, timbres y registro: la Ley 6999 del impuesto de traspaso da un tratamiento propio a las adjudicaciones hereditarias. Para inscribir la adjudicación sí se pagan timbres y derechos de registro, además de los honorarios del notario o abogado. Pedí la liquidación exacta por escrito.
Bienes inmuebles: los herederos siguen pagando el 0,25% anual a la municipalidad. Es buen momento para actualizar la declaración de bienes inmuebles.

Si querés vender lo heredado

Para vender la propiedad como cualquier dueño, lo usual es esperar a que la adjudicación esté inscrita a nombre de los herederos. Si son varios, todos deben firmar la venta (o darle poder a uno). Un comprador serio y su banco van a pedir el estudio registral con la finca ya a nombre de ustedes.

Al vender, sí puede aplicar el impuesto a las ganancias de capital de 15%. Según Hacienda, para el heredero el valor de adquisición es el valor real de la propiedad cuando la heredó, no lo que pagó el fallecido hace décadas. Si la casa pasó a ser la vivienda habitual del heredero que vende, puede aplicar la exención de vivienda habitual.

Ejemplo en colones

Tres hermanos heredan una casa en Cartago. El avalúo de la sucesión la valoró en ₡80.000.000. Dos años después la venden en ₡95.000.000, y ninguno vive ahí.

Concepto	Total	Cada hermano (1/3)
Precio de venta	₡95.000.000	₡31.666.667
Valor al heredar	₡80.000.000	₡26.666.667
Ganancia	₡15.000.000	₡5.000.000
Impuesto a las ganancias de capital (15%)	₡2.250.000	₡750.000

A eso se suman los gastos normales de venta: su parte del traspaso, timbres, notario y, si usan corredor, la comisión. Revisá cuándo se paga el impuesto a las ganancias de capital y cuánto cuesta vender una casa. Por eso vale la pena que el avalúo de la sucesión refleje el valor real: un valor bajo hoy puede significar más impuesto al vender.

Checklist para herederos

Averiguar si hay testamento (el notario o abogado puede hacer la consulta).
Reunir certificaciones del Registro Civil y del Registro Nacional.
Hablar entre herederos: ¿vender, alquilar o que alguien se quede con la casa y compre la parte de los demás?
Mantener al día impuestos municipales, servicios y seguro.
Pedir cotización del notario o abogado antes de empezar.
Guardar el avalúo y la escritura de adjudicación: te servirán para calcular impuestos al vender.

Si ya tienen la propiedad inscrita y deciden vender, en MiJome pueden publicarla gratis y sin comisión y compartir el enlace por WhatsApp entre la familia y los interesados. Si prefieren alquilarla mientras deciden, mirá cómo administrar las rentas.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un notario, abogado o contador. Cada sucesión tiene particularidades (testamento, deudas, régimen matrimonial, sociedades), y los impuestos deben confirmarse con un profesional para tu caso.