Traspaso por donación en Costa Rica: costos y riesgos

Respuesta corta

En Costa Rica, donar una casa o un lote exige una escritura pública ante notario; sin ella la donación es nula (Código Civil, art. 1397). La ley del impuesto de traspaso grava los traspasos "bajo cualquier título" y no trae una exención para donaciones entre padres e hijos, así que normalmente se paga el 1,5% sobre el valor de la escritura, que no puede ser menor al valor registrado por Hacienda (Ley 6999, arts. 1, 5, 7 y 8). A eso se suman timbres, derechos de registro y honorarios del notario. Muchos padres donan reservándose el usufructo para seguir viviendo en la casa.

Cómo funciona la escritura de donación de un inmueble

La donación es un contrato: el donante entrega la propiedad gratis y el donatario la acepta. Con la aceptación, la propiedad pasa al donatario (Código Civil, art. 1404).

Para inmuebles, el Código Civil exige escritura pública; una donación "de palabra" o en documento privado de una casa es absolutamente nula (art. 1397). El notario la presenta luego al Registro Nacional, igual que en cualquier traspaso de propiedad.

Pasos típicos para donar una casa a un hijo

Estudio registral. Revisá que la finca esté a nombre del donante, sin anotaciones raras y con el plano correcto. Te sirve la guía de estudio registral antes de traspasar y la de plano catastrado.
Hipotecas y gravámenes. Si la casa tiene crédito, el banco tiene que autorizar o el hijo asumir la deuda. Revisá cómo saber si una propiedad tiene hipoteca.
Impuestos municipales al día. El notario suele pedir la constancia de bienes inmuebles; si la declaración de bienes inmuebles está desactualizada, conviene ponerla al día antes.
Firma de la escritura. Donante y donatario firman. La aceptación puede ir en la misma escritura o en otra, pero tiene que darse en vida del donante y dentro del año siguiente; si va aparte, hay que notificarla al donante (art. 1399).
Pago de impuestos y timbres e inscripción en el Registro Nacional.

Ojo con dos reglas: si alguien dona en nombre de otro, necesita un poder especialísimo (art. 1408), y no se puede donar de forma indeterminada "todos mis bienes" ni bienes futuros (art. 1398). La donación se hace finca por finca.

Donación entre padres e hijos: impuestos que se pagan

Esta es la duda más común, y la respuesta corta es que el parentesco no te exonera. La Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles grava los traspasos "bajo cualquier título" (art. 1). Su artículo 5 enumera exenciones, y la única que habla de donaciones es la del donante que dona al Estado, la CCSS, el INVU, el IMAS, municipalidades, la Cruz Roja y otras entidades públicas. No aparece ninguna exención por consanguinidad.

Lo que dice la ley sobre el cálculo:

Tarifa: 1,5% (art. 8).
Base: el valor que se declara en la escritura, pero nunca menor al valor registrado por la Administración Tributaria; Tributación puede ajustarlo con avalúos o precios de mercado (art. 7). En una donación no hay precio, así que el notario usa ese valor fiscal o un valor estimado.
Quién paga: donante y donatario por partes iguales y en forma solidaria (art. 6), aunque en familia suele asumirlo una sola parte.
Plazo: 15 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura (art. 7, reformado por la Ley 9069 de 2012).

El artículo 5 sí exime montos muy bajos (¢600.000 para lote y casa, según el texto reformado en 1987, con tramos que se ajustan cada dos años), que en la práctica no cubren una vivienda actual.

Sobre el impuesto sobre la renta: la donación no es una venta, así que el donante no recibe precio. Si el hijo vende después, entra en juego el régimen de ganancias de capital al vender una propiedad; cómo se calcula el valor de adquisición de un bien recibido por donación es algo que conviene confirmar con un contador.

Cuánto cuesta donar una casa: timbres, registro y notario

Además del impuesto de traspaso, la escritura paga timbres y derechos de registro. Según la tabla de CostaRicaLaw.com (actualizada en mayo de 2026), estos son los rubros usuales de un traspaso:

Rubro	Monto o tarifa	Base
Impuesto de traspaso	1,5%	Valor de escritura o fiscal, el mayor
Timbre del Registro Nacional	0,5%	Valor del acto
Timbre Agrario	0,15%	Valor del acto
Timbre Municipal	0,2%	Valor del acto
Timbre del Colegio de Abogados	¢1.100 a ¢55.000	Escala fija
Timbre del Archivo Nacional	¢20	Fijo
Honorarios del notario	Arancel (Decreto 41930-JP, art. 74) + 13% de IVA	Escalonado

Ejemplo con una casa de valor fiscal de ¢60 millones: impuesto de traspaso ¢900.000, timbre de registro ¢300.000, timbre agrario ¢90.000 y timbre municipal ¢120.000. Eso suma unos ¢1,41 millones antes del timbre del Colegio de Abogados y de los honorarios.

Dos matices. Algunos timbres de actos inscribibles tienen un descuento del 6% (el Timbre Agrario y el impuesto de traspaso no), y en 2024 el Ejecutivo propuso eliminarlo con el expediente 24.174 (Delfino, marzo 2024; ese expediente fue rechazado, así que el descuento sigue vigente. Y la escala de honorarios del art. 74 del Decreto 41930-JP también aplica a donaciones: 2 % hasta ¢11 millones, 1,5 % de ¢11 a ¢16,5 millones, 1,25 % de ¢16,5 a ¢33 millones y 1 % sobre el exceso, con un mínimo de ¢60.500, más 13 % de IVA. Pedile al notario el desglose por escrito. Para el panorama completo de gastos notariales, revisá gastos de cierre al comprar casa.

Donación vs herencia vs venta: tabla comparativa

Donar es una de tres formas de pasar una propiedad a un hijo. Esta tabla resume lo que cambia según la ley citada:

Aspecto	Donación en vida	Herencia (sucesión)	Venta a un familiar
Documento	Escritura pública de donación (CC art. 1397)	Testamento o sucesión notarial o judicial	Escritura de compraventa
Cuándo pasa la propiedad	Al firmar y aceptar (CC art. 1404)	Después de la muerte y la adjudicación	Al firmar
Impuesto de traspaso	1,5% sin exención por parentesco (Ley 6999)	Reglas propias para adjudicaciones hereditarias (Ley 6999, arts. 2 y 5)	1,5% sobre precio o valor fiscal, el mayor
Precio	No hay	No hay	Hay pago real; un precio simbólico puede ser recalificado como donación (Ley 6999, art. 2)
¿El dueño puede arrepentirse?	Solo por ingratitud (CC art. 1405)	Sí, cambiando el testamento mientras viva	No, salvo nulidad o resolución
Control del padre	Lo pierde, salvo que se reserve usufructo	Lo mantiene hasta morir	Lo pierde
Deudas previas del dueño	La casa responde si no alcanzan otros bienes (CC art. 1402)	Se pagan con la masa hereditaria	El comprador paga precio; menos expuesta

La herencia y sus trámites están explicados en heredar una propiedad en Costa Rica. Si lo que buscás es que el hijo pague algo, la venta formal es otra vía; ojo, porque la ley califica los actos por su naturaleza y no por el nombre que les den las partes (Ley 6999, art. 2).

Ventajas de donar en vida

El hijo queda como dueño de inmediato y se evita un proceso sucesorio sobre esa finca.
Podés repartir propiedades entre hijos mientras estás presente para explicar decisiones.
El hijo puede usarla como garantía o mejorarla sin esperar.

Desventajas frente a heredar

Pagás el impuesto de traspaso y los timbres hoy, no después.
Una vez aceptada, no podés echarte para atrás por cambiar de idea.
Si el hijo tiene deudas, divorcio o problemas, la casa ya está en su patrimonio.

Donación con reserva de usufructo y derecho de habitación

La fórmula más usada por padres que donan su casa es la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo. El hijo queda como dueño registral, pero el padre o la madre conserva el derecho a usar la casa y recibir sus frutos (por ejemplo, el alquiler) mientras viva. Al morir el usufructuario, el hijo consolida la propiedad plena sin sucesión sobre esa finca.

Puntos a pactar en la escritura:

Quién es usufructuario: uno o ambos padres; si son ambos, que al morir uno el usufructo siga entero con el otro.
Gastos: quién paga impuesto municipal, mantenimiento y seguro. Te puede servir la guía de seguro de vivienda.
Venta futura: con el usufructo inscrito, el hijo no puede vender la casa "libre"; cualquier comprador hereda el usufructo.

Una alternativa más limitada es reservarse solo el derecho de habitación (vivir en la casa, sin alquilarla). Lo explicamos en derecho de habitación en Costa Rica. Ojo: el Código Civil prohíbe las cláusulas de reversión o sustitución en las donaciones (art. 1396) y anula las condiciones que dependan solo de la voluntad del donante (art. 1395), así que no podés escribir "si me arrepiento, la casa vuelve a mí". Por eso la protección se arma con usufructo o habitación, no con condiciones.

Si la donación lleva cargas (por ejemplo, que el hijo asuma la hipoteca), solo cuenta como donación la parte del valor que excede esas cargas (art. 1394).

Riesgos: revocación, patrimonio familiar y acreedores

Revocar una donación por ingratitud

Aceptada la donación, solo se puede revocar por ingratitud. La Ley 10455 (Alcance 66, La Gaceta del 4 de abril de 2024) amplió las causales del artículo 1405. Entre ellas:

Atentar contra la vida del donante o de sus padres, cónyuge o hijos, o agredir a una persona adulta mayor.
Acusar o testificar falsamente contra el donante en un proceso penal.
Negarle alimentos cuando hay obligación legal.
Abandonar al donante o no darle trato digno cuando no puede valerse por sí mismo por enfermedad, discapacidad o edad.
Obligarlo con fraude, intimidación o abuso de su vulnerabilidad a firmar contratos o donaciones.

La acción prescribe al año desde el hecho o desde que el donante lo supo, no se puede renunciar de antemano y no pasa a los herederos salvo que el donante la haya iniciado (art. 1407). Si el hijo ya vendió o hipotecó a terceros de buena fe, la revocación no los afecta, salvo en inmuebles después de anotada la demanda (art. 1406). Que un hijo no visite a sus padres, por sí solo, no se ha considerado ingratitud (CIJUL).

Patrimonio familiar y casas con bono

Si la casa está afectada a habitación familiar o se compró con bono de vivienda, puede tener limitaciones para donar, vender o gravar. Por ejemplo, la Ley 8957 fija al menos diez años de régimen de habitación familiar para ciertos derechos de vivienda de interés social y prohíbe donarlos en ese plazo sin autorización del BANHVI. Además, las viviendas con bono quedan con limitaciones durante 10 años desde que se recibió el bono (Ley 7052, art. 169; BANHVI). Revisá patrimonio familiar y bono familiar de vivienda antes de firmar.

Acreedores del donante

Donar no borra deudas. Los bienes donados responden por las obligaciones que el donante ya tenía al donar, cuando sus otros bienes no alcanzan (art. 1402). Una donación hecha para esconder la casa de un acreedor puede terminar en un juicio contra el hijo.

Otros herederos

El Código Civil permite que los herederos impugnen donaciones en ciertos casos, dentro del año siguiente a aceptar la herencia (art. 1401). Si tenés varios hijos, documentá por qué donás a uno y cómo compensás a los demás.

Preguntas frecuentes

¿Se paga impuesto por donar una casa a un hijo en Costa Rica?

Sí, normalmente el impuesto de traspaso del 1,5%, porque la Ley 6999 grava traspasos bajo cualquier título y no exonera donaciones entre parientes. La base es el valor de la escritura, que no puede ser menor al valor registrado por Hacienda. Además se pagan timbres y honorarios notariales.

¿Se puede hacer la donación sin notario?

No. Para inmuebles, el Código Civil exige escritura pública y sin ella la donación es absolutamente nula. Solo un notario puede otorgarla y presentarla al Registro Nacional.

¿Puedo donar mi casa y seguir viviendo en ella?

Sí, reservándote el usufructo o el derecho de habitación en la misma escritura. El hijo queda como dueño, pero vos mantenés el uso mientras vivás. Al morir el usufructuario, el hijo consolida la propiedad plena.

¿Qué conviene más, donar o heredar?

Depende de si querés control o rapidez. La donación pasa la casa ya y evita la sucesión sobre esa finca, pero cuesta impuestos hoy y casi no se puede deshacer. La herencia te deja cambiar de opinión, pero tus hijos pasan por un proceso sucesorio.

¿Se puede revocar una donación?

Solo por ingratitud, en los casos del artículo 1405 reformado por la Ley 10455 de 2024, como agresión, falsa acusación, negar alimentos o abandono. La acción prescribe al año desde el hecho o desde que el donante lo supo.

¿Puedo donar una casa que todavía tiene hipoteca?

Sí, pero necesitás coordinarlo con el banco, porque la hipoteca sigue sobre la finca. Si el hijo asume la deuda, la donación es onerosa y solo cuenta como donación la parte del valor que excede la carga.

Fuentes

Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (texto con reformas) — eRegulations Costa Rica / MEIC; ley de 1985, reformas de 1987, 1988 y 1998.
Donación de bienes: Código Civil arts. 1393–1408 (informe de investigación) — CIJUL en Línea, Colegio de Abogados y Universidad de Costa Rica.
Ley 10455: indignidad para heredar e ingratitud en la donación — Bufete de Costa Rica; publicada en Alcance 66, La Gaceta 59, 4 de abril de 2024.
Revocación (categoría): revocación de la donación por ingratitud — CIJUL en Línea, 2015.
Costa Rica Closing Costs Calculator — CostaRicaLaw.com, actualizado mayo 2026.
Ejecutivo propone eliminar descuento a tributos y timbres de actos registrables — Delfino.cr, 21 de marzo de 2024.
Ley 8957: bono para segunda vivienda familiar, reforma al Código Civil y al Código de Familia — Bufete de Costa Rica.
Permisos y limitaciones del bono (Ley 7052, art. 169) — BANHVI, consultado en octubre de 2026.