Vender una casa hipotecada en Costa Rica: guía 2026

Respuesta corta

Sí, en Costa Rica podés vender una casa que todavía tiene hipoteca. Lo más común es que el dinero del comprador (o el crédito de su banco) pague primero el saldo de tu préstamo el día del cierre, que tu banco firme la escritura de cancelación de hipoteca y que el notario inscriba la venta y la cancelación juntas en el Registro Nacional. La tercera vía, que el comprador asuma tu deuda, solo funciona si el banco acreedor lo aprueba. Antes de fijar precio, pedí una constancia de saldo para saber cuánto debés de verdad, incluida cualquier comisión por cancelación anticipada.

Por qué una casa con hipoteca sí se puede vender

La hipoteca no te quita la propiedad: es una garantía inscrita sobre la finca. Lo que dice la ley es que la garantía viaja con el inmueble. El artículo 415 del Código Civil establece que "el inmueble hipotecario y cada una de sus partes responden, cualquiera que sea su poseedor, al pago de la deuda", y el artículo 419 prevé que el banco requiera al "tercer poseedor" si el deudor no paga.

En la práctica eso significa que ningún comprador informado va a firmar sin que la hipoteca se cancele o se reorganice en el mismo acto. Cualquier estudio registral la muestra; si querés ver cómo aparece, revisá la guía cómo saber si una propiedad tiene hipoteca.

Además, tu contrato de crédito probablemente te obliga a avisarle al banco. Por ejemplo, el modelo de contrato hipotecario de BAC Credomatic exige "comunicar formalmente por escrito y de forma previa al ACREEDOR en caso de transmitir, vender, alquilar o enajenar" el inmueble. Leé tu propio contrato: las cláusulas cambian entre entidades.

Paso cero: pedí la constancia de saldo

La constancia de saldo es el documento en el que tu banco certifica cuánto debés a una fecha concreta. Es la base de toda la negociación, porque te dice cuánto te queda libre después de pagar el préstamo.

Pedí que incluya, por separado:

• Saldo de capital.
• Intereses corridos hasta la fecha estimada de cierre.
• Comisión por cancelación anticipada, si tu contrato la tiene.
• Seguros, pólizas o cargos pendientes.
• Fecha de validez de la cifra (los intereses siguen corriendo cada día).

Hacé la solicitud con tiempo. El contrato de BAC citado arriba pide avisar "con un plazo no menor a cuarenta y cinco días naturales" si querés cancelar totalmente el crédito. Si tu banco tiene una regla parecida y no la cumplís, el cierre se puede atrasar.

Con esa cifra en mano ya podés trabajar el precio. Si todavía no lo tenés definido, la guía cómo ponerle precio a tu casa te ayuda a cruzar el saldo con valores de mercado.

Las 3 formas de vender una casa con hipoteca

1. Cancelación de la hipoteca con el dinero del comprador

Es el camino más frecuente cuando el comprador paga de contado o con ahorros. El notario retiene o coordina el pago para que una parte del precio vaya directo a tu banco y el resto a vos.

El orden típico es:

1. Firmás la opción o promesa de compraventa, indicando que el precio se usará primero para cancelar la hipoteca.
2. Pedís la constancia de saldo actualizada a la fecha de firma.
3. El dinero se deposita en una cuenta de custodia (escrow) o se gira directamente al banco acreedor.
4. El banco recibe el pago y su representante firma la escritura de cancelación de hipoteca.
5. El notario presenta al Registro la cancelación y la compraventa, para que la finca quede a nombre del comprador y libre de ese gravamen.

El punto delicado es el desfase entre el pago y la firma del banco. Por eso conviene que el pago pase por custodia y que la promesa diga qué pasa si la cancelación se atrasa.

2. El banco del comprador le paga directamente a tu banco

Si el comprador financia con crédito hipotecario, su banco desembolsa una parte del préstamo para cancelar tu hipoteca y luego inscribe su propia hipoteca en primer grado. Los bancos están acostumbrados a este esquema: el mismo contrato de BAC prevé que el banco no desembolse el remanente "hasta que se haya firmado la(s) escritura(s) de cancelación de hipoteca(s)" de gravámenes previos.

Algunos bancos incluso ofrecen créditos que sirven para cancelar deudas de vivienda en otra entidad. En septiembre de 2026, por ejemplo, Delfino reportó que el BCR financia hasta el 95% del avalúo en colones y que ese crédito puede destinarse a cancelar deudas de vivienda con otras entidades.

Para vos, la diferencia es el tiempo. El banco del comprador tiene que aprobarlo, hacer el avalúo y coordinar con tu banco, así que el proceso suele ser más largo que una compra de contado. Si querés entender qué le van a pedir al comprador, mirá requisitos para comprar casa en Costa Rica.

3. El comprador asume la hipoteca (asunción o subrogación de deuda)

Aquí el comprador se queda con tu préstamo, con su saldo, tasa y plazo. Suena simple, pero solo funciona si el banco acreedor acepta al comprador como nuevo deudor, después de analizar su capacidad de pago como si fuera un crédito nuevo. Las políticas varían por entidad y no encontramos una página pública de los bancos grandes que ofrezca este trámite como producto estándar; consultalo con tu banco.

Si el banco no aprueba el cambio de deudor y aun así firmás un traspaso, seguís siendo el deudor ante el banco y la finca sigue respondiendo por la deuda (artículo 415 del Código Civil). Por eso nunca conviene un acuerdo informal del tipo "vos seguís pagando mis cuotas".

En el arancel de honorarios de abogados y notarios no hay una tarifa específica para la asunción; la figura más cercana es la "novación de deudor" (artículo 75, inciso c), que paga la mitad de la tarifa general con un mínimo de ₡60.500.

Tabla comparativa: qué opción te conviene

Opción	Cuándo encaja	Ventajas	Desventajas
Cancelación con fondos del comprador	Comprador de contado o con ahorros	Es la más rápida; el comprador recibe la finca libre de hipoteca	Necesitás coordinar pago, custodia y firma del banco; puede haber comisión por pago anticipado
El banco del comprador paga a tu banco	Comprador con crédito hipotecario	Esquema conocido por bancos y notarios; el comprador no necesita tener todo el dinero	Depende de la aprobación y el avalúo del banco del comprador; más pasos y más semanas
El comprador asume la hipoteca	Tu préstamo tiene buena tasa y el comprador califica	Puede ahorrar gastos de una hipoteca nueva; el comprador hereda tu tasa	Requiere aprobación del banco acreedor; si no se formaliza, seguís siendo deudor

Comisión por cancelación anticipada: qué dice tu contrato y qué dice la ley

Este es el costo que más sorprende. Muchos créditos de vivienda cobran una comisión si cancelás antes de cierto plazo. En el modelo de contrato de BAC, por ejemplo, la comisión por pago anticipado es "equivalente al DOS por ciento calculado sobre el saldo de capital adeudado" y aplica "únicamente durante los primeros CINCO años del plazo del préstamo".

Con un saldo de ₡40 millones, un 2% serían ₡800.000. Si tu crédito ya pasó ese periodo, la comisión puede no existir: por eso la constancia de saldo debe detallarla.

¿Y la ley? El Reglamento a la Ley contra la Usura (Decreto 43270-MEIC), publicado en diciembre de 2021, prohíbe a las entidades "dificultar el pago anticipado de un crédito o el cambio del crédito por otro similar". Pero esa redacción no elimina expresamente las comisiones pactadas. El borrador de 2020 sí proponía que el acreedor no pudiera cobrar "ningún costo" por cancelar anticipadamente, según La Nación, que también reportó cobros de hasta 3% en bancos y de 3% a 5% del saldo según una abogada consultada.

Además, el proyecto de ley 23.277 propone reformar el artículo 36 bis de la Ley 7472 para prohibir la comisión cuando el deudor ya pagó al menos dos cuotas, lo que confirma que hoy no hay una prohibición general en la ley. Revisá su estado en el SIL de la Asamblea Legislativa. Si creés que te están cobrando algo fuera de contrato, podés consultar a la SUGEF o al MEIC.

Costos de cancelar el gravamen en el Registro Nacional

Una buena noticia que pocas guías mencionan: la Ley 4564 de aranceles del Registro Público dice en su artículo 2, inciso g, que "estará exenta la cancelación total o parcial de gravámenes o anotaciones". Es decir, no pagás derechos de registro por cancelar la hipoteca (el notario puede liquidar timbres según el caso; confirmalo con tu notario).

Lo que sí pagás es la escritura notarial. Según el artículo 75 del arancel de 2019, la "cancelación total o parcial de hipoteca y prenda por cualquier medio" cobra la mitad de la tarifa general, con mínimo de ₡60.500. La tarifa general (artículo 74) es 2% hasta ₡11 millones, 1,5% hasta ₡16,5 millones, 1,25% hasta ₡33 millones y 1% sobre el exceso.

Para una hipoteca de ₡40 millones, la mitad de la tarifa general da unos ₡289.375. El artículo 68 del mismo arancel establece que la cancelación de hipotecas corre "por cuenta del deudor", salvo acuerdo distinto entre las partes. Revisá el detalle completo de gastos en cuánto cuesta vender una casa en Costa Rica.

Concepto	Monto de referencia	Fuente
Derechos de registro por cancelar la hipoteca	Exento	Ley 4564, art. 2 g
Honorarios de escritura de cancelación	Mitad de tarifa general, mínimo ₡60.500	Arancel 2019, art. 75
Comisión por pago anticipado	Según contrato (ej. 2% del saldo en los primeros 5 años)	Contrato modelo BAC
Constancia de cancelación (INVU)	₡5.650	INVU

Documentos y plazos del trámite

Los documentos clave, además de los que pide cualquier venta (revisá documentos para vender una casa en Costa Rica), son:

• Constancia de saldo: cuánto debés y hasta qué fecha vale la cifra.
• Constancia o carta de cancelación: la prueba de que el préstamo quedó en cero. En el INVU, por ejemplo, la constancia de cancelación de hipoteca cuesta ₡5.650 y tarda 10 días hábiles para cancelaciones desde el año 2000.
• Escritura de cancelación de hipoteca: firmada por el representante del banco ante notario.
• Estudio registral actualizado: para confirmar que no haya otros gravámenes.

En cuanto a plazos, el procedimiento del BANHVI para créditos en los que es acreedor cesionario fija hasta 1 día para autorizar y hasta 3 días para revisar el borrador de la escritura, antes de agendar la firma. Una guía de BG&A Abogados estima entre 15 y 30 días para todo el trámite de cancelación, según la rapidez del notario y del Registro.

Sumá a eso el aviso previo de tu contrato (45 días naturales en el modelo de BAC) y, si el comprador financia, el tiempo de aprobación de su crédito. Para el día de la firma, la guía firma de la escritura de compraventa paso a paso te muestra qué esperar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa si todavía la estoy pagando al banco?

Sí. La forma usual es cancelar el saldo con el dinero de la venta el mismo día del cierre. El notario coordina que tu banco reciba el pago y firme la cancelación, y el comprador recibe la finca libre de esa hipoteca.

¿El comprador puede quedarse con mi hipoteca?

Solo si el banco acreedor lo aprueba como nuevo deudor, después de estudiar su capacidad de pago. Sin esa aprobación formal, vos seguís siendo responsable ante el banco aunque la casa ya no esté a tu nombre.

¿Cuánto cobra el banco por cancelar la hipoteca antes de tiempo?

Depende de tu contrato. En el modelo de BAC es 2% del saldo de capital durante los primeros cinco años; otros contratos tienen condiciones distintas o ninguna comisión. Pedí que la constancia de saldo detalle el monto.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca, el comprador o el vendedor?

Según el arancel notarial, la cancelación corre por cuenta del deudor, o sea, normalmente del vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa. Dejalo por escrito en la promesa de compraventa.

¿Hay que pagar derechos de registro por cancelar una hipoteca?

No. La Ley 4564 exime la cancelación total o parcial de gravámenes de los derechos de registro. Sí pagás los honorarios del notario por la escritura de cancelación.

¿Qué es la constancia de saldo y dónde la pido?

Es el documento en el que tu banco certifica cuánto debés a una fecha determinada. Se pide en la entidad que te dio el crédito; preguntá cuánto tarda y hasta qué fecha vale la cifra.

Fuentes

1. Código Civil, SCIJ (arts. 415 y 419) — Sistema Costarricense de Información Jurídica (PGR).
2. Contrato de crédito hipotecario, compra de lote en colones (modelo) — BAC Credomatic Costa Rica, octubre 2023.
3. BCR financia hasta el 95% para compra, construcción o remodelación de vivienda — Delfino.cr, 28 de septiembre de 2026.
4. Decreto Ejecutivo 41930-JP, Arancel de honorarios por servicios profesionales de abogacía y notariado — Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica, 2019.
5. Costa Rica: Reglamento a la Ley de Usura y nuevas condiciones para créditos — ECIJA, 17 de febrero de 2022.
6. Penalizar el pago anticipado de un crédito quedaría prohibido en nuevo reglamento a 'ley de usura' — La Nación, Patricia Leitón, 3 de noviembre de 2020.
7. Proyecto de ley 23.277: Ley que prohíbe el cobro de intereses o comisiones a quien pague anticipadamente un préstamo — Asamblea Legislativa, 2022.
8. Ley 4564 de Aranceles del Registro Público — eRegulations Costa Rica.
9. Solicitud de constancia de cancelación de hipoteca — INVU.
10. Procedimiento y borrador para cancelación de hipotecas BANHVI — BANHVI.
11. Cancelación de hipotecas en Costa Rica — BG&A Abogados Corporativos, enero 2025.