Traspaso de propiedad en Costa Rica: costos y cálculo 2026
Respuesta corta
El traspaso de una propiedad en Costa Rica cuesta, en total, alrededor de 3,5 % a 4 % del precio: el impuesto de traspaso es de 1,5 % (Ley 6999, art. 8), los derechos de registro 0,5 % (Ley 4564, art. 2), otros timbres cerca de 0,35 % y los honorarios del notario según el arancel oficial, más IVA. Por ley, el impuesto lo pagan comprador y vendedor por partes iguales, aunque en la práctica es común que el comprador asuma todo. Una vez presentada la escritura, el Registro tiene un plazo legal de ocho días naturales para calificarla, pero en la práctica el trámite completo suele tomar algunas semanas.
Qué es el traspaso y en qué se diferencia de los gastos de cierre
El traspaso es el cambio de dueño de un inmueble inscrito en el Registro Nacional. Se hace mediante una escritura pública ante notario, que luego se presenta al Registro para su inscripción. Hasta que esa inscripción queda firme, el comprador no aparece como titular.
Los gastos de traspaso son solo una parte de lo que pagás al comprar. Si financiás con banco, se suman la escritura de hipoteca, el avalúo, comisiones y seguros. Todo eso lo desglosamos en la guía de gastos de cierre al comprar casa en Costa Rica; acá nos enfocamos únicamente en el traspaso de la propiedad.
La ley también grava el traspaso "indirecto": según el criterio de la Administración Tributaria (oficio DGT-488-2014), si cambia el control de más del 50 % de una sociedad dueña de un inmueble, se genera el impuesto, como explica La República. Si vas a comprar las acciones de una S.A. en lugar de la finca, consultalo con tu notario.
Impuesto de traspaso de propiedad: 1,5 % según la Ley 6999
La Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles fija la tarifa en su artículo 8: "La tarifa del impuesto será del uno y medio por ciento (1,5 %)". Es el rubro más grande dentro de los impuestos del traspaso.
Hay exenciones, pero aplican a montos muy bajos o a casos especiales. El artículo 5 exime traspasos de lotes y casas que no superen ₡600 000, traspasos a personas físicas para vivienda popular según las listas de Hacienda y Vivienda, y algunos traspasos a instituciones públicas. Para una vivienda de mercado no hay exención. Por ley se paga mitad y mitad; en la práctica es común pactar que una parte asuma todo, pero ambas responden ante Hacienda.
Sobre qué valor se calcula: precio de venta vs valor fiscal
El impuesto se calcula sobre el valor que las partes consignan en la escritura, pero con un piso. Según el artículo 7, la base "en ningún caso" puede ser inferior al valor registrado del inmueble; el artículo 10 lo resume: se usa el valor registrado "o el del documento si éste fuere mayor". Ese valor registrado viene de la valoración municipal de la Ley 7509 de bienes inmuebles.
En otras palabras: si el precio real es mayor que el valor fiscal, pagás sobre el precio real. Los valores de la escritura son declaración jurada, y Tributación puede ajustarlos si están por debajo del valor de mercado, como detalla Bufete de Costa Rica. Declarar un precio menor para "ahorrar" en traspaso es un riesgo legal, no un truco.
Si no sabés cuál es el valor fiscal de la finca, revisá su declaración de bienes inmuebles en la municipalidad y el impuesto de bienes inmuebles que paga.
Timbres del traspaso: Registro, agrario, municipal y Colegio de Abogados
Además del impuesto, la escritura de traspaso lleva derechos de registro y varios timbres. Delfino enumera los que aplican a inmuebles: timbre del Registro Nacional, timbre agrario, timbre fiscal, timbre del Archivo Nacional, timbre del Colegio de Abogados, timbre municipal e impuesto de transferencia.
| Rubro | Tarifa | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto de traspaso | 1,5 % | Ley 6999, art. 8 |
| Derechos de registro | ₡5 por cada ₡1000 (0,5 %), mínimo ₡2000 | Ley 4564, art. 2 |
| Timbre agrario | 0,15 % (vivienda residencial estándar) | CostaRicaLaw |
| Timbre municipal | 0,20 % | CostaRicaLaw |
| Timbre del Colegio de Abogados | Monto fijo escalonado, de ₡1100 a ₡55 000 | CostaRicaLaw |
| Timbre del Archivo Nacional | ₡20 | CostaRicaLaw |
Los derechos de registro se calculan, igual que el impuesto, sobre el mayor valor entre lo declarado y el valor registrado, según el mismo artículo 2 de la Ley 4564. Si el precio está en dólares, se convierte con el tipo de cambio oficial de la fecha del acto (artículo 3).
El descuento del 6 % en timbres
El artículo 3 de la Ley 4564 permite un descuento de 6 % sobre tributos y timbres. No aplica al impuesto de traspaso ni al timbre agrario. En 2024 el Poder Ejecutivo presentó el expediente 24.174 para eliminarlo; según Delfino, en un traspaso de ₡50 millones la diferencia ronda ₡21 000. El descuento sigue vigente: el expediente 24.174 fue rechazado en la Asamblea Legislativa (ver Delfino, ficha del proyecto 24.174, en Fuentes).
Honorarios del notario por traspaso: el arancel del Colegio de Abogados
Lo que cobra un abogado por un traspaso no es libre por debajo de cierto monto: existe un arancel oficial. El artículo 74 del Decreto Ejecutivo 41930-JP de 2019, publicado por el Colegio de Abogados y Abogadas, fija la tarifa general para actos notariales con cuantía:
| Tramo del valor | Tarifa |
|---|---|
| Hasta ₡11 000 000 | 2 % |
| Exceso de ₡11 000 000 hasta ₡16 500 000 | 1,5 % |
| Exceso de ₡16 500 000 hasta ₡33 000 000 | 1,25 % |
| Exceso de ₡33 000 000 | 1 % |
| Mínimo | ₡60 500 |
Los tramos son acumulativos: cada porcentaje se aplica solo a la parte del valor que cae en ese tramo. A los honorarios se les suma el IVA de 13 %, como recuerda CostaRicaLaw.
El arancel sigue siendo obligatorio. Según Bufete de Costa Rica, el Decreto 43704-JP de 2022 intentó quitarle la obligatoriedad, pero fue anulado por la resolución 00958 del 16 de febrero de 2024. Si te ofrecen un traspaso "muy barato", pedí el desglose por escrito.
Cómo calcular el traspaso de propiedad: ejemplo con una casa de ₡75 000 000
Ejemplo ilustrativo. Supongamos una casa vendida en ₡75 000 000, con un valor fiscal menor que ese precio, pago de contado (sin hipoteca) y sin aplicar el descuento del 6 %. El timbre del Colegio de Abogados se toma en el tope del rango publicado.
| Rubro | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Impuesto de traspaso | 1,5 % × ₡75 000 000 | ₡1 125 000 |
| Derechos de registro | 0,5 % × ₡75 000 000 | ₡375 000 |
| Timbre agrario | 0,15 % × ₡75 000 000 | ₡112 500 |
| Timbre municipal | 0,20 % × ₡75 000 000 | ₡150 000 |
| Timbre Colegio de Abogados | tope del rango (estimado) | ₡55 000 |
| Timbre Archivo Nacional | fijo | ₡20 |
| Subtotal impuestos y timbres | ₡1 817 520 | |
| Honorarios: primeros ₡11 000 000 | 2 % | ₡220 000 |
| Honorarios: ₡11 000 000 a ₡16 500 000 | 1,5 % × ₡5 500 000 | ₡82 500 |
| Honorarios: ₡16 500 000 a ₡33 000 000 | 1,25 % × ₡16 500 000 | ₡206 250 |
| Honorarios: exceso sobre ₡33 000 000 | 1 % × ₡42 000 000 | ₡420 000 |
| Subtotal honorarios | ₡928 750 | |
| IVA sobre honorarios | 13 % × ₡928 750 | ₡120 738 |
| Total estimado del traspaso | ≈ ₡2 867 008 (3,8 %) |
Si el valor fiscal registrado fuera mayor que ₡75 000 000, los porcentajes se aplicarían sobre ese valor más alto. Si además pedís crédito, sumá los costos de la hipoteca; para ver cuánto podés financiar, usá la calculadora de qué casa podés pagar.
Quién paga el traspaso: lo que dice la ley y lo que se acostumbra
El artículo 6 de la Ley 6999 es claro: "Son contribuyentes del impuesto, por partes iguales, los trasmitentes y los adquirentes", y ambos son responsables solidarios. En el ejemplo anterior, eso serían ₡562 500 para cada parte.
La excepción son los remates, la dación en pago y la adjudicación en pago de deudas: ahí el adquirente responde por el total. Esto importa si estás viendo casas adjudicadas por bancos.
En la práctica, es común que el comprador asuma todo el 1,5 % y los demás gastos, como señala Bufete de Costa Rica. Esa costumbre no es ley: se negocia y conviene dejarla por escrito en la opción de compra o en la escritura. Si estás vendiendo, revisá cuánto cuesta vender una casa en Costa Rica para presupuestar tu parte.
Cuánto dura un traspaso en el Registro Nacional
El trámite tiene tres etapas: preparar y firmar la escritura, pagar impuestos y timbres, y presentar el testimonio al Registro para su calificación e inscripción.
- Antes de firmar: el notario revisa la finca. Hacé tu propio estudio registral, confirmá el plano catastrado y verificá si la propiedad tiene hipoteca.
- Pago del impuesto: según el texto reformado que cita Bufete de Costa Rica, debe pagarse dentro de los quince días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura (artículo 7, reformado por la Ley 9069 de 2012). Normalmente el notario cobra todo el día de la firma. El Registro no inscribe sin constancia de pago (artículo 15).
- Calificación en el Registro: la Ley 3883 sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, en su artículo 3, da a los registradores un plazo máximo de ocho días naturales para devolver los documentos calificados e inscritos.
En la práctica, un traspaso sencillo suele quedar inscrito en algunas semanas, según CostaRicaLaw y Coldwell Banker Costa Rica. Si el registrador encuentra defectos, el documento se devuelve para corregir y el plazo se alarga. Para entender qué pasa el día de la firma, leé la firma de la escritura de compraventa paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un abogado por un traspaso de propiedad?
Según el arancel oficial (Decreto 41930-JP, artículo 74), el notario cobra 2 % sobre los primeros ₡11 millones y porcentajes menores por tramos, hasta 1 % sobre el exceso de ₡33 millones, con un mínimo de ₡60 500. A eso se suma 13 % de IVA. Para una casa de ₡75 millones, son unos ₡928 750 más IVA.
¿Cómo calculo el traspaso de una casa?
Tomá el mayor valor entre el precio de venta y el valor fiscal. Aplicá 1,5 % de impuesto, 0,5 % de registro, 0,15 % de timbre agrario y 0,20 % de timbre municipal, sumá los timbres fijos y los honorarios por tramos con IVA. Como referencia, el total ronda el 3,8 % en el ejemplo de ₡75 millones.
¿Quién paga el impuesto de traspaso, el comprador o el vendedor?
Por ley, ambos por partes iguales (Ley 6999, artículo 6). Por costumbre, muchas veces lo paga completo el comprador, pero es negociable. Dejá el acuerdo por escrito antes de firmar.
¿El traspaso se paga sobre el precio de venta o el valor fiscal?
Sobre el que sea mayor. La escritura debe reflejar el precio real, y la base nunca puede ser menor que el valor registrado del inmueble. Declarar menos expone a ajustes de Tributación.
¿Cuánto dura un traspaso de propiedad?
La firma y el pago se hacen en un día. Luego, el Registro tiene un plazo legal de ocho días naturales para calificar el documento, aunque en la práctica la inscripción completa suele tomar algunas semanas, y más si hay defectos.
¿Un traspaso por donación paga lo mismo?
Las donaciones tienen reglas propias, y algunas a entidades públicas están exentas según el artículo 5 de la Ley 6999. Lo explicamos en traspaso por donación en Costa Rica.
Fuentes
- Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (PDF) — eRegulations Costa Rica.
- Ley 4564 de Aranceles del Registro Público (PDF) — eRegulations Costa Rica.
- Decreto Ejecutivo 41930-JP, Arancel de honorarios por servicios profesionales de abogacía y notariado (PDF) — Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica, mayo 2019.
- Ley 3883 sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público (PDF) — FAOLEX, texto actualizado a 2010.
- Ley 7509 de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (PDF) — Municipalidad de Goicoechea.
- Ley del impuesto sobre traspasos de bienes inmuebles en Costa Rica 6999 — Bufete de Costa Rica, marzo 2026 (act. mayo 2026).
- Honorarios de abogados y notarios en Costa Rica — Bufete de Costa Rica, abril 2026.
- Ejecutivo propone eliminar descuento a tributos y timbres de actos registrables — Delfino.cr, 21 de marzo de 2024.
- Closing costs calculator — CostaRicaLaw.com, mayo 2026.
- Closing costs in Costa Rica — CostaRicaLaw.com, mayo 2026.
- El traspaso indirecto de bienes inmuebles: transferencia del poder de control — La República, Mario Hidalgo Matlock, 19 de julio de 2021.
- Registro de la Propiedad Costa Rica: The Complete 2026 Guide — Coldwell Banker Costa Rica, 10 de febrero de 2026.
- Expediente 24.174: Reforma al artículo 3 de la Ley de Aranceles del Registro Público n.º 4564 — Delfino.cr, ficha del proyecto (estado: rechazado), consultada en octubre de 2026.
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