Impuesto de bienes inmuebles Costa Rica: cálculo y pago

El impuesto de bienes inmuebles es el tributo municipal que pagás cada año por ser dueño de una casa, apartamento o lote en Costa Rica. Lo regula la Ley 7509: la tarifa es de 0,25% del valor registrado de la propiedad en tu municipalidad, el periodo va del 1 de enero al 31 de diciembre, y cada municipalidad decide si se paga en un solo pago, en dos o en cuatro cuotas trimestrales. Si la propiedad es tu único bien y vale poco, podés tener una rebaja importante. Te explicamos cómo se calcula, con ejemplos en colones.

Quién lo cobra y sobre qué valor

Aunque la ley es nacional, el impuesto lo administra y cobra cada municipalidad, y el dinero se queda en el cantón. La base para calcularlo es el valor del inmueble registrado en la municipalidad al 1 de enero de cada año (artículo 9). Ojo: no es necesariamente el precio de mercado ni el valor que aparece en el Registro Nacional; es el valor que la municipalidad tiene en su base de datos.

Ese valor puede cambiar por varias vías:

• Tu declaración de bienes inmuebles, que la ley pide presentar al menos cada cinco años (artículo 16).
• Una valoración de la municipalidad, general o individual, que se puede hacer una vez cada cinco años (artículo 10).
• Modificaciones automáticas (artículo 14): cuando se compra la propiedad por un valor mayor al registrado, cuando se inscribe una hipoteca por un monto mayor, o cuando se reúnen fincas.

Esto último sorprende a muchos compradores: si comprás una casa en ₡95 millones y la municipalidad la tenía registrada en ₡40 millones, a partir de la inscripción la base sube al valor de la escritura.

La tarifa: 0,25% en todo el país

El artículo 23 fija el porcentaje en un cuarto por ciento (0,25%), igual para todos los cantones. Lo que cambia de un cantón a otro no es la tarifa, sino los valores de terreno y construcción que usa cada municipalidad.

Rebaja para quien tiene un solo inmueble

El artículo 4, inciso e), establece que no está afecto al impuesto el inmueble que sea bien único de una persona física y que tenga un valor de hasta 45 salarios base. Si vale más, se paga el impuesto solo sobre el exceso.

Para 2026, el Poder Judicial fijó el salario base en ₡462.200, así que el monto no afecto es:

45 × ₡462.200 = ₡20.799.000

Esta rebaja no es automática: normalmente se solicita en la municipalidad, y muchas piden hacerlo al inicio de cada año. Preguntá en la tuya cuál es el procedimiento y el plazo.

Ejemplos de cálculo en colones (2026)

Caso	Valor registrado	Base imponible	Impuesto anual (0,25%)	Cuota trimestral
Casa en Heredia, bien único, con rebaja	₡80.000.000	₡59.201.000	₡148.003	≈ ₡37.001
Misma casa sin rebaja (el dueño tiene otra propiedad)	₡80.000.000	₡80.000.000	₡200.000	₡50.000
Lote en Alajuela	₡30.000.000	₡30.000.000	₡75.000	₡18.750
Apartamento bien único de bajo valor	₡20.000.000	₡0	₡0	₡0

La fórmula es simple: (valor registrado − rebaja si aplica) × 0,0025. En la práctica, el recibo municipal también incluye otros cobros, como recolección de basura o aseo de vías, que son tasas por servicios y no forman parte de este impuesto.

Cuándo se paga

La ley dice que el impuesto es anual y que se paga anual, semestralmente o en cuatro cuotas trimestrales, según lo determine cada municipalidad (artículo 22). En muchos cantones funciona por trimestres; por ejemplo, la Municipalidad de Heredia cobra cada trimestre, con cortes al 31 de marzo, 30 de junio, 30 de setiembre y 31 de diciembre, y permite pagar el año completo en el primer trimestre.

Si pagás tarde, se cobran intereses según el Código de Normas y Procedimientos Tributarios, y los pagos se aplican primero a los periodos vencidos. Algunas municipalidades han ofrecido descuentos por pagar el año por adelantado; vale la pena preguntar.

Hoy la mayoría de municipalidades permite consultar el saldo y pagar en línea, en el banco o por la app de tu banco con el número de finca o la cédula del propietario.

La declaración: por qué te conviene hacerla

Si no presentás la declaración de bienes inmuebles cuando corresponde, la municipalidad puede valorar la propiedad de oficio y además cobrarte una multa igual a la diferencia dejada de pagar (artículo 17). Declarar a tiempo te da control sobre el valor que se usa para calcular el impuesto.

Si vas a vender o comprar

• Vendedor: el comprador y el notario te van a pedir una constancia de que estás al día con los impuestos municipales. Tener los pagos al día evita atrasos en la firma. Repasá todos los costos de vender una casa.
• Comprador: calculá el impuesto con el precio de compra, no con lo que pagaba el dueño anterior. Sumalo a los gastos de cierre y a tu presupuesto mensual.
• No confundás este impuesto con el impuesto de traspaso (que se paga una vez al inscribir la compra) ni con el impuesto solidario para viviendas de alto valor, que cobra Hacienda.

Checklist

1. Consultá en tu municipalidad el valor registrado de tu propiedad.
2. Si es tu único inmueble, solicitá la rebaja de bien único.
3. Revisá cuándo presentaste la última declaración; si pasaron cinco años, actualizala.
4. Anotá las fechas de corte de cada trimestre en tu calendario.
5. Guardá los comprobantes de pago; te los van a pedir si vendés.

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Esta guía resume la Ley 7509 y no sustituye la asesoría de un contador o abogado. Cada municipalidad tiene sus propios procedimientos, plazos y valores; confirmá siempre con la tuya.