Casas adjudicadas de bancos en Costa Rica: guía 2026

Las casas adjudicadas de bancos en Costa Rica son propiedades que un banco recibió por un remate o por una dación en pago y que la ley lo obliga a vender, por eso suelen salir con descuento y con financiamiento especial. La contracara: se venden en el estado en que están, con sus problemas de plano, deudas o reparaciones, y revisar todo eso te toca a vos.

Actualizado: octubre de 2026.

¿Qué es un bien adjudicado?

Es una propiedad que pasó a nombre del banco porque el deudor no pagó su crédito. Llega por dos vías: el banco se la adjudica en un remate judicial, o el deudor se la entrega voluntariamente para cancelar la deuda (dación en pago). Los remates judiciales se publican en La Gaceta y algunos solo admiten pago de contado (Teletica, 13 de noviembre de 2024).

Esta guía trata de comprarle la casa al banco después de que ya es suya, por concurso, subasta o venta directa, muchas veces con su crédito.

¿Por qué los bancos venden con descuento?

Porque tener la casa les cuesta. La Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional (art. 72) obliga a vender los bienes recibidos en pago o adjudicados en un plazo máximo de dos años; la SUGEF puede prorrogarlo, pero puede exigir una reserva de hasta el 100 % del valor. El Banco Nacional recoge esa regla en su propio procedimiento (BN, procedimiento de venta, 2014).

Además, según el Reglamento de Información Financiera vigente en 2020, el banco debe registrar cada mes una estimación de "un veinticuatroavo" del valor contable del bien, desde el mes en que lo recibe, hasta llegar al 100 % (CONASSIF, Reglamento de Información Financiera, art. 16). Confirmá si hubo cambios posteriores. Cada mes sin vender le pesa al banco, y eso explica los descuentos.

Ojo: el descuento se mide contra el avalúo del banco, no contra el mercado. Compará con propiedades parecidas de la zona; qué es el avalúo lo explicamos en cuánto cuesta un avalúo de casa.

¿Dónde ver las casas adjudicadas de cada banco?

Estos son los catálogos oficiales:

Canal	Dónde verlos	Condiciones típicas
Banco Nacional	ventadebienes.bncr.fi.cr	Subasta, venta directa y propiedades con descuento; cada ficha muestra el valor de avalúo
BCR	ventadebienes.bancobcr.com	Concursos con ofertas en sobre cerrado y formulario de oferta (La Nación, 2025)
Banco Popular	bancopopular.fi.cr/venta-de-propiedades	Feria o subasta; arras de al menos 2 % y saldo en 30 días
BAC	baccredomatic.com, bienes adjudicados	Ofertas en dólares, entrega "tal cual", prima de 10 % a 20 %
MUCAP	propiedadesalaventa.mucap.fi.cr	Casas y lotes; financiamiento propio
Remate judicial	La Gaceta	Algunos solo de contado

De Davivienda, Grupo Mutual y Coopenae no encontramos página oficial: preguntá en la entidad.

¿Cómo se compra una casa adjudicada?

Se hace una oferta formal, con un depósito, y si te la adjudican tenés un plazo corto para pagar. El formulario de oferta del Banco Popular muestra bien las reglas típicas (Banco Popular, formulario de oferta, 2021; confirmá la versión vigente):

1. Ofertás en sobre cerrado o por correo, en feria o subasta.
2. Depositás arras de al menos 2 % de tu oferta, más una garantía de participación de 1 %.
3. Tu oferta te obliga por 60 días. Si la retirás o no pagás a tiempo, perdés las arras y la garantía.
4. Pagás el saldo en 30 días naturales desde la adjudicación: de contado o con crédito, que en ese caso solo puede ser del Banco Popular.
5. Aceptás la casa como está, con sus gravámenes y anotaciones, y te encargás de servidumbres, planos nuevos y linderos.
6. Pagás los honorarios del notario y los impuestos de traspaso.

En BAC, según su página, llenás un formulario de interés, visitás la propiedad y ofertás en dólares. La entrega es "tal cual"; BAC indica que impuestos y cuotas de condominio están al día, y conectar los servicios te toca a vos. No financia el 100 %: pide una prima de 10 % a 20 % (BAC, bienes adjudicados).

Los gastos de cierre de una compra normal (traspaso, timbres, notario) los repasamos en gastos de cierre al comprar casa.

¿Qué financiamiento dan los bancos para bienes adjudicados?

Suele ser mejor que un crédito de vivienda normal, sobre todo en ferias. En la Expo Venta de Propiedades de los bancos públicos, del 16 al 28 de julio de 2026, las condiciones en colones fueron (CRHoy, 16 de julio de 2026; Delfino, 16 de julio de 2026):

• BCR: hasta 100 % del avalúo, a 8 % fijo o TBP + 1 punto por todo el plazo, hasta 30 años, sin cobro de avalúo, formalización ni gastos legales. Descuentos de hasta 50 %.
• Banco Nacional: hasta 100 % del avalúo, a TBP + 0,15 puntos o 8 % fijo, hasta 30 años. Descuentos de hasta 70 %.
• Banco Popular: hasta 100 % del avalúo más mejoras, a la TBP por todo el plazo, sin cobro de avalúo, formalización ni gastos legales. Descuentos de hasta 70 %.

Fuera de ferias, el Banco Popular tiene una línea fija para bienes adjudicados: 7 % fijo los primeros 10 años y luego TBP + 2 puntos, en colones (Banco Popular, tarifas de banca de personas, 7 de agosto de 2026). Como referencia, la TBP es 3,56 % para la semana del 1 al 7 de octubre (Banco Popular, boletín del 1 de octubre de 2026), y es variable: puede subir. Comparala con un crédito normal en tasas de crédito hipotecario 2026.

¿Qué precios y problemas aparecen en la práctica?

Hay casas baratas, casi siempre con alguna condición. En setiembre, el BCR ofrecía casas desde ₡12.246.500 en Upala hasta ₡70.334.950 en Cachí, con descuentos de 10 % a 40 %. Algunas condiciones: en Upala financiaba solo el terreno o pedía otra garantía, en Guatuso había un traslape de 7 metros que exige plano nuevo, un apartamento en Alajuelita debía cuotas de condominio y otras requerían mejoras para la póliza de incendio (La Nación, 25 de setiembre de 2026).

En marzo, el Banco Nacional ofrecía casas desde ₡8.984.511 con advertencias parecidas: inconsistencias de plano, crédito solo por el terreno, reparaciones obligatorias en cuatro meses, falta de servicios y sin garantía de uso de suelo (La Nación, 25 de marzo de 2026).

¿Qué revisar antes de ofertar por una casa adjudicada?

Lo de una compra normal, con más cuidado, porque el banco no responde por el estado de la casa. Antes de dar arras:

• Estudio registral: gravámenes, anotaciones y servidumbres. Cómo hacerlo, en estudio registral antes de comprar.
• Plano catastrado contra la realidad: medidas y linderos.
• Certificado de uso de suelo en la municipalidad, sobre todo si pensás ampliar.
• Deudas municipales y de servicios: pedí una constancia de estar al día con el impuesto de bienes inmuebles y los servicios.
• Cuotas de condominio: pedile una carta al administrador. Más en comprar casa en condominio.
• Visita con un profesional: estructura, electricidad, techo y humedad. Te sirve nuestra guía de inspección de vivienda en época lluviosa.
• Servicios: agua (AyA o ASADA) y luz.
• Ocupantes: verificá que la casa esté desocupada. No hay datos en Costa Rica sobre qué tan frecuente es, pero es un riesgo a revisar; si alguien vive ahí, consultá con un abogado.
• Crédito aprobado, no solo un "pre-análisis": si ofertás contando con financiamiento y después no te lo dan, podés perder las arras.

Cómo te ayuda MiJome

MiJome no muestra el inventario de los bancos, salvo lo que una entidad publique ahí. Sí te sirve para comparar:

• Buscador por zona, precio y tipo: mirá qué se ofrece en el mismo cantón para saber si el descuento del banco es real frente al mercado (recordá que los anuncios muestran precios de oferta).
• Calculadora ¿Qué puedo comprar? para estimar tu rango antes de ofertar y no arriesgar arras.
• Consultas por la plataforma: le escribís al vendedor desde MiJome y el contacto queda registrado.
• Si tenés que vender tu casa actual para comprar, publicarla es gratis y sin comisión de MiJome.

Preguntas frecuentes

¿Qué son las casas adjudicadas de bancos?

Son propiedades que un banco recibió por un remate judicial o por una dación en pago cuando el deudor no pagó. La ley obliga al banco a venderlas en un plazo máximo de dos años, prorrogable por la SUGEF.

¿Puedo comprar una casa adjudicada con crédito?

Sí. BCR, BN y Popular han financiado hasta 100 % del avalúo en ferias, y el Popular tiene una línea a 7 % fijo por 10 años. BAC pide prima de 10 % a 20 %. Tené el crédito aprobado antes de dar arras.

¿Las casas adjudicadas son más baratas?

Suelen tener descuentos de 10 % a 70 % según el banco y la feria, pero medidos contra el avalúo del banco, no contra el mercado. Compará con propiedades parecidas en la zona y sumá lo que cuesten las reparaciones.

¿Qué riesgos tiene comprar un bien adjudicado?

Se venden como están: puede haber problemas de plano, gravámenes, deudas, daños o falta de servicios. Hacé un estudio registral, visitá con un profesional y verificá que no haya ocupantes.

¿Quién paga los gastos de traspaso?

En el formulario del Banco Popular, el comprador paga los honorarios del notario y los impuestos de traspaso. Revisá las condiciones de cada banco antes de ofertar.

Antes de ofertar, calculá tu presupuesto en ¿Qué puedo comprar? y compará con lo que se vende en tu zona en MiJome.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado, notario o contador.