Inspección de vivienda antes de comprar: checklist

Si estás por comprar casa, la época lluviosa es el mejor momento para inspeccionarla: los problemas de agua que en verano se esconden, con los aguaceros de la tarde salen a la vista. Una buena inspección revisa techo y canoas, humedad en paredes y pisos, desagües y el terreno alrededor, y la ideal la hacés con lluvia o justo después. Esta guía te da un checklist práctico y te explica por qué conviene hacerla antes de firmar, no después.

Por qué inspeccionar antes de firmar

En Costa Rica, el margen para reclamar por defectos que aparecen después de la compra es limitado. El artículo 1082 del Código Civil dice que la venta no puede anularse por vicios o defectos ocultos, salvo que esos defectos impliquen un error que anule el consentimiento o que se haya pactado otra cosa. En la práctica, eso significa que lo que no revisaste antes puede terminar siendo tu problema. Por eso vale la pena:

Hacer la inspección antes de firmar la opción de compra o, al menos, poner en la opción que la compra queda sujeta a una inspección satisfactoria.
Pedir al vendedor que declare por escrito si conoce filtraciones, inundaciones o reparaciones importantes.
Contratar a un profesional: un ingeniero civil o arquitecto incorporado al CFIA puede darte un criterio técnico que te sirve para negociar o para retirarte.

Checklist de inspección para época lluviosa

Techo, canoas y bajantes

Láminas de zinc oxidadas, tornillos flojos o sin empaque, traslapes cortos.
Canoas y bajantes: que estén limpias, sin huecos y que desagüen lejos de la casa, no contra la pared.
Cielorraso con manchas amarillentas o cafés, abombado o con moho. Es la señal más clara de goteras.
Si podés, subí al entretecho con un foco: madera húmeda, oscura o con hongos indica filtraciones viejas o activas.

Paredes y pisos

Manchas de humedad en la parte baja de las paredes (humedad que sube del suelo) o alrededor de ventanas.
Pintura que se levanta, eflorescencias blancas en los bloques o repellos que suenan huecos al tocarlos.
Olor a encierro en cuartos cerrados o clósets, y pintura recién aplicada solo en una parte de una pared. A veces tapa algo.
Grietas: las finas de repello son comunes; las diagonales desde esquinas de puertas y ventanas, o las que se abren, merecen revisión de un ingeniero.
Pisos que se despegan, cerámica que suena hueca o azulejos manchados en las juntas.

Desagües y alrededores

Patios, cocheras y lavanderías: ¿hay pendiente hacia afuera y un desagüe que funcione? Echá un balde de agua y mirá a dónde va.
Tanque séptico o conexión al alcantarillado: preguntá dónde está, cuándo se vació y si ha rebalsado en invierno.
Cajas de registro y pluviales: que no estén tapadas ni conectadas al drenaje de aguas negras.
Taludes y tapias: inclinaciones, grietas o tierra lavada son señales de riesgo en lotes con pendiente.

La zona

Consultá los mapas de amenazas de la CNE de tu cantón para ver si la propiedad está cerca de zonas de inundación o deslizamiento.
Preguntá a los vecinos si la calle se inunda o si el río cercano se ha salido. Ellos saben lo que el vendedor no siempre cuenta.
Mirá el estado de alcantarillas y cunetas frente a la casa después de un aguacero.

Cómo usar la inspección para negociar

Una inspección no es para que la compra se caiga, sino para que sepás qué estás comprando y cuánto te va a costar dejarla bien. Si aparece un problema, pedí una cotización a un contratista y llevala a la negociación.

Hallazgo (ejemplo)	Cotización (ilustrativa)	Opciones
Cambio de canoas y bajantes	₡450.000	Que el vendedor lo repare antes de la firma
Impermeabilización de losa o sustitución parcial del techo	₡2.500.000	Rebajo del precio por el monto cotizado
Humedad en muro colindante	₡1.200.000	Rebajo o retención de una parte del precio hasta la reparación
Total	₡4.150.000

Si la casa cuesta ₡95.000.000, esos ₡4,15 millones son un 4,4% del precio: suficiente para justificar una contraoferta con respaldo técnico. Los montos de esta tabla son solo para ilustrar; los costos reales dependen de materiales, área y contratista.

Paso a paso

Agendá la visita en la tarde, cuando suelen caer los aguaceros en el Valle Central, o al día siguiente de una lluvia fuerte.
Llevá foco, celular para fotos, un nivel pequeño y una libreta. Si tenés un medidor de humedad, mejor.
Hacé una primera revisión vos mismo con este checklist.
Si la casa te interesa, contratá a un profesional del CFIA para una inspección formal con informe escrito.
Pedí cotizaciones de lo que haya que reparar.
Negociá por escrito y dejá lo acordado en la opción de compra.
Revisá también el seguro: preguntá qué cubre la póliza frente a daños por agua. Lo explicamos en la guía sobre seguros de vivienda.

No te olvidés del papeleo

La inspección física va de la mano con la legal: plano, medidas y gravámenes. Hacé también el estudio registral antes de comprometerte. Y cuando tengás claro qué buscás, podés explorar casas en venta en MiJome y coordinar las visitas directamente con cada dueño, idealmente una tarde de lluvia.

Esta guía es informativa y no sustituye la inspección de un profesional incorporado al CFIA ni la asesoría de un abogado o notario sobre las condiciones del contrato.