Derecho de habitación en Costa Rica: guía 2026

Respuesta corta

En Costa Rica, el derecho de habitación es el derecho a vivir en un edificio ajeno sin ser su dueño. Lo regula el Código Civil (artículos 366 a 369) con las reglas del usufructo, pero es personal: quien lo tiene no puede venderlo, alquilarlo ni traspasarlo. Aparte existe la "habitación familiar" (afectación a patrimonio familiar) del Código de Familia, que es obligatoria en las casas compradas con bono de vivienda; a eso se suman las limitaciones del BANHVI, que impiden vender, hipotecar o alquilar la casa durante 10 años sin autorización.

Qué es el derecho de habitación según el Código Civil

El Código Civil dedica su Título III a "los derechos de usufructo, uso y habitación separados de la propiedad". Es decir: una persona es dueña de la finca y otra tiene un derecho real limitado sobre ella. Podés revisar el texto en la versión consolidada del Código Civil publicada por Justia.

El artículo 366 dice que cuando a una persona le corresponda "el uso de la cosa o habitación del edificio", y el título no defina otra cosa, ese derecho "se regirá por las reglas del usufructo", con algunas modificaciones. Las dos que más importan en la práctica son estas:

• Es intransferible. El artículo 368 prohíbe al titular "vender, alquilar, ni en forma alguna traspasar a otro su derecho".
• Paga gastos según lo que ocupa. Según el artículo 369, si ocupa todo el edificio asume las reparaciones de conservación y las contribuciones (impuestos) igual que un usufructuario. Si ocupa solo una parte, contribuye en proporción.

Tres reglas más del Código Civil completan el cuadro. El artículo 459 obliga a inscribir en el Registro los títulos que constituyan, modifiquen o extingan derechos de habitación. El artículo 410 dice que los derechos de uso y habitación no se pueden hipotecar. Y el artículo 984 los declara inembargables por ser "derechos puramente personales".

Derecho de habitación vitalicio

Como se aplican las reglas del usufructo, el derecho de habitación se termina por las mismas causas del artículo 358: la muerte del titular, el no uso durante el plazo de prescripción o la pérdida total de la cosa. Por eso, salvo que la escritura fije un plazo, en la práctica funciona como un derecho vitalicio. Si se constituyó a favor de varias personas de por vida, por analogía con el artículo 364 no termina sino con la muerte de la última.

Diferencia entre derecho de habitación, usufructo y uso

Mucha gente usa estas palabras como sinónimos, pero no dan los mismos poderes. La diferencia clave está en si podés sacarle provecho económico a la propiedad y si podés ceder tu derecho.

Aspecto	Usufructo	Uso	Habitación	Habitación familiar (afectación)
Base legal	Código Civil, arts. 335-365	Código Civil, arts. 366-369	Código Civil, arts. 366-369	Código de Familia, arts. 42-47
Qué te permite	Gozar de todos los frutos de la cosa, incluidas las rentas (art. 337)	Tomar los frutos que basten para vos y tu familia (art. 367)	Vivir en el edificio o en una parte	Proteger la casa donde vive la familia
¿Podés alquilar?	Sí: el usufructuario puede gozar "por sí o por otros" (art. 341)	No (art. 368)	No (art. 368)	El dueño sigue siendo dueño; la venta o el gravamen requieren el consentimiento de ambos cónyuges o un juez (art. 42)
¿Se puede ceder o vender el derecho?	Sí, por el tiempo que dure (art. 341)	No	No	No es un derecho cedible; es un régimen sobre la finca
¿Se puede hipotecar?	No figura entre las prohibiciones del art. 410	No (art. 410)	No (art. 410)	Solo con consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial
¿Cuándo termina?	Muerte del usufructuario, no uso o pérdida de la cosa (art. 358)	Igual que el usufructo	Igual que el usufructo	Por acuerdo, muerte o mayoría de edad de los beneficiarios, divorcio o decisión judicial (art. 47)

En resumen: el usufructo es el derecho más amplio, porque te permite alquilar la casa y quedarte con la renta. El uso y la habitación son más estrechos y no se pueden ceder. La habitación familiar no le da a nadie un derecho para ocupar una casa ajena: protege la vivienda de la familia frente a ventas y acreedores.

Un caso muy común en Costa Rica combina las figuras: los padres donan la casa a los hijos y se reservan "el usufructo, uso y habitación". El BANHVI menciona esa misma fórmula entre sus permisos especiales para regularizar títulos dentro de una familia. Si estás pensando en hacerlo, leé también la guía de traspaso por donación.

Habitación familiar: la protección del Código de Familia

La "habitación familiar" es la afectación que el Código de Familia regula en sus artículos 42 a 47 (ver la versión de Justia). Muchas personas la conocen como "patrimonio familiar". La explicamos en detalle en la guía de patrimonio familiar en Costa Rica.

Los puntos esenciales:

• Quién la constituye y a favor de quién. La hace el propietario a favor del cónyuge, del conviviente en unión de hecho o de los hijos menores o ascendientes que vivan en el inmueble (art. 43).
• Efectos. Mientras conste en el Registro, la casa no puede venderse ni gravarse sin el consentimiento de ambos cónyuges o una orden judicial. Tampoco pueden perseguirla los acreedores personales del dueño, salvo por deudas de ambos cónyuges o anteriores a la inscripción (art. 42).
• Tamaño máximo. Aplica a inmuebles urbanos de hasta 1.000 m² y rurales de hasta 10.000 m² (art. 46).
• Costo. La afectación y su cesación se hacen en escritura pública, se inscriben y no pagan impuestos ni derechos de registro (art. 43).

Derecho de habitación del conviviente

El conviviente en unión de hecho puede ser beneficiario de la afectación (art. 43). Además, cuando una pareja en unión de hecho recibe bono de vivienda, el artículo 56 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (Ley 7052) ordena inscribir la casa a nombre de la mujer y constituir el patrimonio familiar.

Derecho de habitación y bono de vivienda: las limitaciones de 10 años

Aquí se cruzan dos cosas distintas que suelen confundirse cuando alguien busca "derecho de habitación bono vivienda":

1. Patrimonio o habitación familiar obligatoria. El artículo 56 de la Ley 7052 dice que las familias que reciben el subsidio deben inscribir el inmueble a nombre de la pareja si están casadas, o de la mujer si viven en unión de hecho, y constituir el régimen de patrimonio familiar en ambos casos. Si el bono lo recibe un adulto mayor, la casa se inscribe a su nombre.
2. Limitaciones BANHVI. Según el artículo 169 de esa ley, las casas financiadas con el subsidio "no podrán ser enajenadas, gravadas ni arrendadas por un plazo de diez años sin autorización" del BANHVI. El Registro cancela de oficio la presentación de cualquier documento que no traiga esa autorización. El mismo artículo declara estas casas inembargables por terceros acreedores.

El BANHVI aclara en su página de permisos especiales que esas limitaciones "duran 10 años a partir del momento en que recibió el bono". El trámite se presenta ante la entidad autorizada que tramitó el bono. Si esa entidad ya no existe, la solicitud va directo al BANHVI.

Si estás averiguando cómo funciona el subsidio desde cero, revisá los requisitos del bono familiar de vivienda y los tipos de bono de vivienda.

Qué permisos da el BANHVI durante los 10 años

Trámite	Qué pide el BANHVI (resumen)
Venta con reintegro	Carta firmada por los dueños y los beneficiarios mayores de edad, más el comprobante de que devolviste el bono a las cuentas FOSUVI
Venta sin reintegro (extrema necesidad)	Justificación de por qué no podés devolver el bono, constancias de ingresos, estudio técnico de ambas propiedades y estudio socioeconómico
Venta entre cónyuges	Devolución del 50 % del bono, sentencia de divorcio o separación, o declaración jurada de separación de hecho por más de tres años
Alquiler	Carta con los motivos y el nuevo domicilio, con respaldo (salud, trabajo o centro educativo de los hijos)
Hipoteca	Explicación del uso del dinero, constancias de ingresos y condiciones del crédito; una segunda hipoteca solo a favor del acreedor actual o de una entidad supervisada por SUGEF
Donación, segregación, servidumbre, permuta	Carta de dueños y beneficiarios, planos y, si hay hipoteca, carta del acreedor

Un detalle que casi nadie conoce: el BANHVI pide la firma de los dueños y también de los "beneficiarios mayores de edad de la habitación familiar". Si hay menores con derechos sobre la casa, exige las "diligencias de utilidad" que establece el Código de Familia. Y si alguien te cobra por este trámite, el BANHVI pide que lo reportés a contacto@banhvi.fi.cr o al 2527-7491.

La Ley 8957, que creó el bono para segunda vivienda en edificaciones de dos pisos, va en la misma línea. Somete esos derechos de copropiedad al "régimen de habitación familiar" y fija que su vigencia sea de al menos diez años, según el texto publicado de la ley.

Cómo se inscribe y cómo se cancela el derecho de habitación

Inscripción

• Derecho de habitación (Código Civil). Se constituye por cualquiera de los modos de adquirir el dominio (art. 335 por remisión del 366). Lo usual es una escritura pública ante notario, por ejemplo una donación con reserva o un testamento. Se inscribe en el Registro Inmobiliario (art. 459) y desde ahí perjudica a terceros.
• Habitación familiar. Se hace en escritura pública, sin impuestos ni derechos de registro, y surte efectos desde su inscripción (art. 43 del Código de Familia).
• Limitaciones BANHVI. Las anota el Registro al inscribir la escritura del bono, como gravamen de la finca.

Cancelación

• Habitación convencional. Se extingue por muerte del titular, no uso o pérdida de la cosa (art. 358). Para que desaparezca del folio real, un notario tiene que presentar al Registro el documento que acredite la extinción o la renuncia del titular. Pedile al notario que te confirme qué documento exige el Registro en tu caso.
• Habitación familiar. Cesa por mutuo acuerdo de los cónyuges o convivientes, por muerte o mayoría de edad de los beneficiarios, por divorcio o separación judicial, por orden judicial o cuando la casa deja de servir de vivienda (art. 47). La cesación también se hace en escritura e inscripción, sin impuestos.
• Limitaciones BANHVI. Vencen a los 10 años del bono. Antes de ese plazo solo se pueden levantar con autorización.

Qué pasa al vender o heredar una casa con derecho de habitación

Si comprás. El derecho de habitación inscrito sigue a la finca aunque cambie el dueño. Comprarías la propiedad con alguien que tiene derecho a vivir ahí, y que no puede renunciar a favor tuyo por venta, porque el artículo 368 lo prohíbe. Por eso conviene que la escritura de cancelación o renuncia se firme antes o junto con la compraventa. Pedí siempre un estudio registral y revisá los gravámenes; ahí aparecen la habitación, la afectación familiar y las "limitaciones BANHVI".

Si vendés. Con habitación familiar inscrita necesitás el consentimiento de tu cónyuge o una autorización judicial (art. 42 del Código de Familia). Con limitaciones BANHVI vigentes, el Registro rechaza la escritura si no lleva el permiso del artículo 169. Si además la casa tiene hipoteca, leé la guía para vender una casa hipotecada. La lista de papeles está en documentos para vender una casa.

Si heredás. El derecho de habitación del titular se extingue con su muerte (art. 358), así que no pasa a sus herederos. En el Código Civil que revisamos no encontramos un derecho de habitación automático para el cónyuge viudo ("cónyuge supérstite") como el que existe en otros países. El cónyuge o conviviente hereda según el artículo 572, con las reglas sobre gananciales y unión de hecho. En la afectación familiar, el artículo 47 no menciona la muerte del propietario entre las causas de cesación: la protección se termina por la muerte o mayoría de edad de los beneficiarios. Para el proceso sucesorio completo, revisá cómo heredar una propiedad en Costa Rica.

Preguntas frecuentes

¿El derecho de habitación se puede vender o alquilar?

No. El artículo 368 del Código Civil prohíbe al titular venderlo, alquilarlo o traspasarlo de cualquier forma. Si lo que necesitás es poder alquilar la casa y quedarte con la renta, la figura correcta es el usufructo.

¿Puedo vender mi casa de bono antes de los 10 años?

Solo con autorización del BANHVI, que se tramita ante la entidad autorizada que gestionó tu bono. Lo normal es la venta con reintegro del bono. También existe la venta sin reintegro por extrema necesidad, con más requisitos. Sin ese permiso, el Registro cancela la presentación de la escritura.

¿Qué diferencia hay entre derecho de habitación y patrimonio familiar?

El derecho de habitación le permite a una persona vivir en una casa ajena. El patrimonio o habitación familiar no transfiere ningún derecho de ocupación: protege la casa de la familia, porque exige el consentimiento de ambos cónyuges para venderla o gravarla e impide que la embarguen acreedores personales del dueño.

¿El derecho de habitación es vitalicio?

Normalmente sí, porque se rige por las reglas del usufructo y se extingue con la muerte del titular (art. 358). La escritura puede fijar un plazo menor. Cuando muere el titular, hay que inscribir la extinción para limpiar el folio real.

¿La casa de bono se puede embargar?

El artículo 169 de la Ley 7052 declara inembargables por terceros acreedores los inmuebles financiados con el subsidio. Además, la afectación familiar protege la casa de los acreedores personales del dueño, salvo por deudas anteriores a su inscripción o contraídas por ambos cónyuges.

¿Cómo sé si una propiedad tiene derecho de habitación?

Revisá la finca en el Registro Nacional o pedí un estudio registral. El derecho de habitación, la afectación a habitación familiar y las limitaciones BANHVI aparecen en el folio real como gravámenes o anotaciones.

Fuentes

1. Código Civil de Costa Rica, Ley N.º 63 (arts. 335-369, 410, 459, 572, 984), texto consolidado en Justia Costa Rica (actualizado al 31-03-2008). Confirmá la versión vigente en el SCIJ de la Procuraduría.
2. Código de Familia, Ley N.º 5476 (arts. 42-47), texto consolidado en Justia Costa Rica (actualizado al 15-10-2008).
3. Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, Ley N.º 7052 (arts. 50-56, 169), texto en Justia Costa Rica (art. 169 según reforma de la Ley 7558 de 1995).
4. Permisos especiales para viviendas con bono, Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI), consultado en octubre de 2026.
5. Ley N.º 8957, Creación de un bono para segunda vivienda familiar, La Gaceta N.º 167, 31 de agosto de 2011.
6. Circular 004-91, Reformas a la Ley de BANHVI, Registro Nacional, sobre cómo se anotan las limitaciones BANHVI y el patrimonio familiar.
7. Circular DRP 033-96, Registro Nacional, sobre el alcance del artículo 169 a partir de noviembre de 1995.
8. Derechos de uso y habitación, CIJUL en Línea, Universidad de Costa Rica, 10 de octubre de 2023.