Alquiler con opción a compra en Costa Rica: cómo funciona

El alquiler con opción a compra es un acuerdo en el que alquilás una casa y, al mismo tiempo, el dueño te da el derecho (no la obligación) de comprarla a un precio fijado de antemano, dentro de un plazo definido. Normalmente pagás una suma por esa opción y una parte del alquiler mensual se abona al precio final. Le sirve a quien todavía no califica para un crédito o no tiene toda la prima, y al propietario que quiere un inquilino con interés real en cuidar la casa. Pero para que funcione, el contrato tiene que estar bien armado.

Cómo funciona, en tres piezas

El arrendamiento: vivís en la casa y pagás un alquiler mensual, como cualquier inquilino. Esta parte se rige por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527).
La opción de compra: el propietario se compromete a venderte la casa a un precio fijo si decidís comprar dentro del plazo. Es un contrato de opción de compraventa, regulado por el Código Civil.
El abono: se pacta qué parte de lo que pagás se reconoce como adelanto del precio. Puede ser una prima inicial por la opción, un porcentaje de cada mensualidad o ambas cosas.

Se puede hacer en un solo documento o en dos contratos vinculados. Lo importante es que las dos partes queden claras y que no se contradigan.

Ejemplo en números

Una casa en Alajuela se pacta con opción de compra a ₡90.000.000, con plazo de 2 años para ejercerla:

Concepto	Monto
Prima por la opción (se paga al firmar y se abona al precio)	₡3.000.000
Alquiler mensual	₡450.000
Parte del alquiler que se abona al precio	₡100.000 por mes
Abonado por alquileres en 24 meses	₡2.400.000
Total abonado al ejercer la opción	₡5.400.000
Saldo por pagar o financiar	₡84.600.000

Ojo con dos cosas. Primero, el banco que te financie el saldo va a hacer su propio avalúo y te presta un porcentaje de ese valor; si el avalúo sale por debajo de ₡90.000.000, la diferencia la tenés que poner vos. Segundo, preguntale al banco desde el inicio si reconoce los montos abonados como parte de tu prima; no todas las entidades lo tratan igual. Además, al comprar vas a tener que cubrir los gastos de cierre (traspaso, timbres, notario), que no están incluidos en el ejemplo.

Lo que no puede faltar en el contrato

Precio de venta fijo (o la fórmula exacta para calcularlo) y la moneda.
Plazo para ejercer la opción, con fecha concreta. Si no se pacta plazo, el artículo 1055 del Código Civil establece que la promesa de venta caduca si no se exige su cumplimiento dentro del mes siguiente a que sea exigible; mejor no dejarlo a la interpretación.
Cómo se ejerce la opción: aviso por escrito, con cuánta anticipación y ante quién se firma la escritura.
Qué pasa con la prima y los abonos si no comprás: si se pierden, si se devuelve una parte o si se devuelven si la culpa es del vendedor.
Qué pasa si el vendedor no cumple: devolución de lo abonado más una indemnización pactada.
Obligaciones del propietario durante el plazo: no vender a otra persona, no hipotecar ni gravar la propiedad, pagar el impuesto de bienes inmuebles y mantener el seguro si lo hay.
Quién paga reparaciones mayores mientras dura el alquiler (techo, estructura, tuberías).
Gastos de la compraventa: cómo se dividen traspaso, timbres y honorarios del notario.

El choque con el plazo de la Ley 7527

El alquiler de vivienda tiene un plazo mínimo de tres años por ley (artículo 70 de la Ley 7527), aunque se pacte uno menor. Si la opción vence a los dos años y el inquilino no compra, el propietario no puede sacarlo simplemente porque terminó la opción: el arrendamiento sigue su propio plazo legal. Conviene que el abogado o notario redacte ambos contratos pensando en esa diferencia de plazos.

Riesgos para cada parte

Para quien alquila y quiere comprar

Que la propiedad tenga problemas legales: hipotecas, embargos, anotaciones o un dueño distinto al que firma. Antes de pagar la prima, hacé un estudio registral y repetilo antes de ejercer la opción.
No conseguir el crédito a tiempo y perder lo abonado. Precalificá con un banco desde el principio y mejorá tu historial durante el plazo.
Pagar un precio pactado que quedó alto si el mercado baja.

Para el propietario

Tener la propiedad "amarrada" durante el plazo, sin poder venderla a otra persona.
Que el inquilino no compre y la casa haya perdido tiempo en el mercado.
Vender por debajo del mercado si los precios suben durante el plazo.
Obligaciones fiscales: la prima y los abonos son ingresos; si la propiedad no es tu vivienda habitual, la venta final puede generar impuesto a las ganancias de capital. Revisalo con tu contador.

Pasos para hacerlo bien

Acordá precio, plazo, prima y abonos por escrito antes de hablar de mudanzas.
Pedí un estudio registral y el plano catastrado de la propiedad.
Si vas a financiar, precalificá con un banco y preguntá cómo trata los abonos.
Hacé redactar el contrato con un abogado o notario, no con una plantilla de internet.
Documentá el estado de la casa al entrar, como en cualquier alquiler.
Guardá todos los comprobantes de pago, separando alquiler y abono.
Avisá por escrito que ejercés la opción, con la anticipación pactada, y coordiná la firma de la escritura.

Si estás buscando casa, podés explorar propiedades en MiJome y preguntarle al dueño directamente si aceptaría una opción de compra. Antes de comprometerte, calculá cuánto podrías financiar cuando llegue el momento de comprar.

Esta guía es informativa y resume reglas generales del Código Civil y la Ley 7527. No sustituye la asesoría de un abogado o notario, ni la de un contador en temas tributarios; cada contrato debe ajustarse a tu caso.