Comprar casa en Costa Rica desde Estados Unidos (2026)

Respuesta corta

Sí podés comprar casa en Costa Rica viviendo en Estados Unidos sin viajar: lo usual es otorgar un poder especial en escritura pública ante un consulado oficial de Costa Rica, para que una persona de confianza firme la compraventa ante notario en el país. El dinero conviene mandarlo por transferencia bancaria con documentos que prueben su origen, porque el notario debe registrar el medio de pago. Antes de pagar, revisá la finca en el Registro Nacional en línea y contratá una inspección independiente.

Quién puede comprar desde Estados Unidos y qué cambia si sos tico

Esta guía está pensada para costarricenses que viven en EE.UU. (con cédula de Costa Rica vigente) y para familias de la diáspora que quieren una casa para volver, para sus papás o para alquilar. Si no tenés nacionalidad costarricense, el proceso de compra es muy parecido, pero hay matices de residencia y financiamiento que explicamos en la guía de extranjeros que quieren comprar propiedad en Costa Rica.

La diferencia práctica de ser tico en el exterior está en tres puntos: firmás documentos con tu cédula, tus ingresos están en Estados Unidos (lo cual pesa en un crédito) y, si no estás en el país, alguien tiene que firmar por vos. El resto, estudio registral, plano catastrado, escritura e impuestos, es igual que para quien compra viviendo en San José o Alajuela.

Poder especial: cómo otorgarlo desde Estados Unidos

Para que otra persona firme la escritura de compraventa en tu nombre, el Código Civil (artículo 1256) exige que el poder especial para un acto inscribible conste en escritura pública, según la Circular BI-003-01 del Registro Nacional. Ese poder no tiene que inscribirse en el Registro; lo presenta el notario que hace la compraventa.

Opción 1: ante el cónsul de Costa Rica (la más segura)

Los funcionarios consulares de Costa Rica pueden actuar como notarios (artículo 14 del Código Notarial), y un poder otorgado ante ellos cumple con la escritura pública que pide el Registro, según la misma circular. La embajada publica la lista de consulados: en octubre de 2026 figuran consulados generales en Washington D.C., Nueva York, Miami, Atlanta, Houston y Los Ángeles.

El procedimiento que describe la Embajada de Costa Rica en Washington es este:

1. Un abogado en Costa Rica redacta el borrador del poder y lo enviás por correo al consulado de tu jurisdicción.
2. Pedís cita. Los cónsules honorarios no pueden firmar este tipo de poder; tiene que ser un consulado oficial.
3. Te presentás en persona con tu cédula original y una fotocopia, más copia de la identificación de quien te va a representar. Si el poder es para vender, llevás la escritura de la propiedad. La firma puede durar hasta una hora.
4. Ya otorgado, el documento se lleva al Ministerio de Relaciones Exteriores en Costa Rica para autenticar la firma del cónsul, según la embajada.

La página de Washington no publica la tarifa. Como referencia, la Embajada de Costa Rica en Canadá cobra US$100 por acto; en EE.UU., preguntá el monto vigente al consulado.

Opción 2: ante un notario de Estados Unidos con apostilla

Costa Rica se adhirió al Convenio de la Apostilla de La Haya mediante la Ley 8923, vigente desde el 8 de marzo de 2011, según el Registro Nacional. La embajada indica que un documento público estadounidense apostillado por la Secretaría de Estado del estado donde se emitió se reconoce en Costa Rica.

El problema es el tipo de documento. Un notary public estadounidense normalmente certifica firmas y no levanta una escritura en protocolo, que es la solemnidad que exige el Registro para poderes especiales (Circular BI-003-01). Además, la excepción para notarios extranjeros de esa circular se basa en la Convención Interamericana sobre poderes, y Estados Unidos no aparece en la lista de países que cita. Antes de usar esta vía, pedile a tu notario en Costa Rica que confirme por escrito que la va a aceptar.

Comparación de vías para firmar a distancia

Vía	Dónde firmás	Ventaja	Riesgo o costo
Poder ante consulado oficial	Consulado de CR en EE.UU.	Cumple la escritura pública que pide el Registro	Cita presencial; autenticación posterior en Cancillería
Notario de EE.UU. + apostilla	Notario local y Secretaría de Estado	Más cerca de tu casa	Puede ser rechazado para actos registrales; confirmalo antes
Viajar y firmar vos	Notaría en Costa Rica	No dependés de un apoderado	Pasaje y días libres

Un consejo práctico: hacé el poder especial, no general, y limitalo a esa finca, a ese precio y a ese plazo. Un poder amplio es exactamente lo que buscan las redes de fraude.

Financiamiento para costarricenses en el exterior

No encontramos un programa hipotecario publicado específicamente para ticos que viven en el exterior en los sitios de los bancos que revisamos. Eso no significa que no presten: significa que cada banco evalúa el caso.

Lo más cercano es el checklist de crédito para no residentes que publica Scotiabank Costa Rica (hoy DAVIbank). Para personas que viven en Estados Unidos pide las declaraciones de impuestos de los dos últimos años verificadas por el IRS, carta de salario con menos de tres meses, dos cartas de referencia bancaria, tres meses de estados de cuenta y prueba de la prima, además del contrato de compraventa, plano catastrado y estudio registral (requisitos de hipoteca para no residentes). El análisis empieza cuando entregás el 100 % de los documentos.

BAC Credomatic anuncia financiamiento de hasta 90 % y tasas desde 7,25 % en dólares para compra de vivienda, pero su página no menciona a no residentes ni a costarricenses fuera del país (BAC, crédito hipotecario). Si tus ingresos son en dólares, un crédito en dólares evita el riesgo cambiario; lo comparamos en crédito hipotecario en colones o en dólares.

Opción	Para quién encaja	Qué tener listo
Contado con ahorros en EE.UU.	Quien ya juntó el monto	Estados de cuenta y comprobante del origen del dinero
Crédito en banco de Costa Rica	Ingresos estables y declarables en EE.UU.	Declaraciones del IRS, carta de salario, prima
Crédito en EE.UU. sobre otro activo	Quien tiene casa o inversiones allá	Asesoría en EE.UU.; el dinero igual se documenta al enviarlo
Financiamiento del vendedor	Lotes o casas de dueño directo	Contrato con garantía hipotecaria inscrita

Para calcular cuánto podés pagar antes de buscar, usá la calculadora de MiJome y revisá cuánto necesitás de prima.

Enviar el dinero y la legitimación de capitales

El notario debe registrar el medio de pago, así que desde Estados Unidos:

• Transferí desde una cuenta a tu nombre. Si el dinero viene de un familiar, documentá la donación o el préstamo.
• Guardá estados de cuenta que muestren cómo juntaste el monto: salario, venta de un carro, ahorro.
• No pagues en efectivo ni a cuentas de terceros que no sean el vendedor, el notario o una cuenta de depósito en garantía (escrow) con contrato.
• Enviá primero un monto pequeño de prueba y confirmá por teléfono, con un número que ya conocías, que llegó a la cuenta correcta.

Cómo verificar la propiedad sin estar en Costa Rica

Estudio registral en línea

El Registro Nacional permite consultas gratuitas de bienes inmuebles y planos en rnpdigital.com con un usuario registrado, y las certificaciones se pagan con tarjeta, según CostaRicaLaw. Desde 2024 también se puede comprar en línea la certificación histórica de movimientos de un inmueble por ₡3.000, disponible apenas se paga (Registro Nacional). La guía de servicios registrales incluye además la certificación literal (dueño, gravámenes y anotaciones) y el certificado catastral con mapa y foto aérea.

Qué revisar y cómo leerlo está en nuestra guía de estudio registral antes de comprar y en la de plano catastrado.

Video en vivo e inspector independiente

Pedí una videollamada en vivo, no un video grabado: que caminen la casa, abran llaves, enseñen el medidor y la calle. Después contratá a un ingeniero o inspector que no tenga relación con el vendedor; si comprás entre mayo y noviembre, mirá la inspección de vivienda en época lluviosa. Si es un lote, sumá el uso de suelo y la disponibilidad de agua.

Paso a paso: comprar casa en Costa Rica desde USA

Paso	Qué hacés	Desde EE.UU. o en CR	Documento clave
1	Definí presupuesto y forma de pago	EE.UU.	Estados de cuenta, precalificación
2	Buscá y filtrá propiedades	EE.UU.	Número de finca y plano del anuncio
3	Revisá la finca en el Registro	EE.UU. (en línea)	Certificación literal e histórica
4	Video en vivo e inspección independiente	CR (inspector)	Informe del inspector
5	Firmá la opción o promesa de compraventa	EE.UU. o con apoderado	Contrato revisado por tu abogado
6	Otorgá el poder especial	Consulado de CR	Escritura de poder, autenticada en Cancillería
7	Transferí el dinero documentado	EE.UU. → CR	Comprobantes de transferencia y origen
8	Firma de escritura e inscripción	CR (apoderado y notario)	Escritura y boleta de inscripción
9	Declarás el inmueble en la municipalidad	CR (apoderado)	Declaración de bienes inmuebles

El detalle de la firma está en firma de escritura de compraventa paso a paso.

Impuestos al comprar y al tener la propiedad

• Impuesto de traspaso: 1,5 % sobre el valor que se consigna en la escritura, pagado por mitades entre comprador y vendedor salvo pacto distinto (Ley 6999, artículos 6, 7 y 8, texto de la ley).
• Timbres y derechos de registro: se suman timbre del Registro, fiscal, agrario, de Archivo, del Colegio de Abogados y municipal. Para una casa de ₡50 millones, impuestos y timbres sumaban ₡1.139.946 en 2024, sin honorarios del notario (Delfino). Más en gastos de cierre.
• Bienes inmuebles: 0,25 % anual sobre el valor registrado, con declaración ante la municipalidad al menos cada cinco años (Ley 7509, artículos 16 y 23, Municipalidad de Pérez Zeledón). Ver impuesto de bienes inmuebles.
• Impuesto solidario: para 2026 aplica si el valor fiscal de la construcción supera ₡143 millones, con tarifas de 0,25 % a 0,55 % por tramos y pago a más tardar el 15 de enero (EY). Ver impuesto solidario.

Si vas a estar fuera, dejá a tu apoderado o a un familiar a cargo de pagar estos impuestos: los atrasos generan intereses y pueden terminar en cobro judicial.

Evitar estafas cuando comprás a distancia

Los dueños que viven fuera del país son un blanco conocido: InSight Crime documentó redes que buscan propiedades que parecen abandonadas, sobre todo de propietarios en el extranjero, con notarios corruptos e impostores; en San José hubo cerca de 100 denuncias entre octubre de 2020 y marzo de 2021 (InSight Crime). Como comprador, el riesgo es pagarle a alguien que no es el dueño.

Señales de alerta: urgencia para transferir, precio muy por debajo del mercado, vendedor que no quiere videollamada ni dar el número de finca, o cambios de cuenta bancaria por WhatsApp. La lista completa está en estafas inmobiliarias en Costa Rica. Y si usás un agente, revisá cómo elegir agente inmobiliario: un buen corredor local puede ser tus ojos en el terreno.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar casa en Costa Rica sin viajar?

Sí. Otorgás un poder especial en escritura pública ante un consulado oficial de Costa Rica y tu apoderado firma la compraventa ante notario en el país. El dinero se transfiere desde EE.UU. con comprobantes de origen.

¿Sirve un poder hecho ante un notario de Estados Unidos?

Puede servir si se apostilla, pero el Registro exige escritura pública para poderes especiales de actos inscribibles, y un notary public de EE.UU. normalmente solo certifica firmas. Por eso la vía consular es la más segura; confirmá con tu notario antes de elegir otra.

¿Los bancos de Costa Rica le prestan a ticos que viven en Estados Unidos?

No encontramos un programa publicado para costarricenses en el exterior, pero hay bancos con requisitos para no residentes que piden declaraciones del IRS, carta de salario y referencias bancarias. Consultá directamente con dos o tres bancos y compará.

¿Cuánto cuesta en impuestos comprar una casa?

El impuesto de traspaso es 1,5 % del valor en escritura, normalmente compartido con el vendedor, más timbres y honorarios del notario. Después pagás 0,25 % anual de bienes inmuebles y, si la construcción supera ₡143 millones de valor fiscal en 2026, impuesto solidario.

¿Cómo sé que la propiedad es del vendedor?

Pedí el número de finca y sacá la certificación literal en rnpdigital.com: ahí ves el dueño inscrito, hipotecas y anotaciones. Compará el nombre y la cédula con los del vendedor y con el plano catastrado.

¿Tengo que declarar la compra en Estados Unidos?

Depende de tu situación fiscal en EE.UU.; esta guía cubre solo las obligaciones en Costa Rica. Consultá con un contador en Estados Unidos.

Fuentes

1. Circular BI-003-01: poderes especiales otorgados en el extranjero — Registro Nacional, 12 de julio de 2001.
2. Poderes otorgados ante notarios extranjeros — Registro Nacional, Personas Jurídicas, 30 de noviembre de 2022.
3. Legal services / poderes — Embajada de Costa Rica en Washington D.C.
4. Protocolo y servicios del cónsul — Embajada de Costa Rica en Washington D.C.
5. Requisitos para firma de poderes — Embajada de Costa Rica en Canadá.
6. Lista de consulados — Embajada de Costa Rica en Washington D.C., consultada octubre 2026.
7. Requisitos hipoteca no residente — Scotiabank Costa Rica (DAVIbank).
8. Crédito hipotecario — BAC Credomatic Costa Rica.
9. Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles — eRegulations Costa Rica.
10. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509) — Municipalidad de Pérez Zeledón.
11. Impuesto solidario: tramos y monto exento actualizados para 2026 — EY.
12. Ejecutivo propone eliminar descuento a tributos y timbres de actos registrables — Delfino.cr, 21 de marzo de 2024.
13. Nuevas certificaciones digitales — Registro Nacional, 15 de enero de 2024.
14. Costa Rica online access to public records at the National Registry — CostaRicaLaw, 1 de octubre de 2016.
15. Guía de Servicios Inmobiliario Registral 2025 — Registro Nacional.
16. Redes de fraude inmobiliario amenazan a propietarios en Costa Rica — InSight Crime, 6 de abril de 2021.