Impuesto solidario 2026: desde qué valor se paga
El impuesto solidario, conocido como el impuesto a las "casas de lujo", lo pagan en 2026 las viviendas cuyo valor de construcción e instalaciones fijas supere los ₡143 millones. Si tu casa pasa ese umbral, el impuesto se calcula sobre el valor total (construcción más terreno) con tarifas escalonadas que van del 0,25% al 0,55%, y se paga una vez al año, a más tardar el 15 de enero. Hacienda actualiza el umbral y los tramos cada año, así que conviene revisarlos siempre con la cifra vigente.
Qué es el impuesto solidario
Es un impuesto nacional creado por la Ley 8683, Ley del Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda. Lo cobra el Ministerio de Hacienda y su recaudación se destina a programas de vivienda de interés social. No hay que confundirlo con el impuesto de bienes inmuebles, que cobra la municipalidad sobre casi todas las propiedades: si tu casa supera el umbral, pagás los dos.
Lo pagan las personas propietarias de inmuebles de uso habitacional, ya sea la casa donde viven, una casa de playa o de montaña de uso ocasional o recreativo. También aplica si la vivienda está a nombre de una sociedad.
El umbral y los tramos vigentes para 2026
El Decreto Ejecutivo 45358-H, publicado en diciembre de 2025, fijó para el periodo 2026 un monto exento de ₡143.000.000. Para comparar, en 2025 el umbral era de ₡145 millones: el ajuste sigue la inflación, y como la inflación reciente ha sido muy baja o negativa, el monto bajó un poco.
| Tramo del valor fiscal (2026) | Tarifa |
|---|---|
| Hasta ₡359.000.000 | 0,25% |
| Exceso de ₡359 millones hasta ₡720 millones | 0,30% |
| Exceso de ₡720 millones hasta ₡1.081 millones | 0,35% |
| Exceso de ₡1.081 millones hasta ₡1.443 millones | 0,40% |
| Exceso de ₡1.443 millones hasta ₡1.800 millones | 0,45% |
| Exceso de ₡1.800 millones hasta ₡2.162 millones | 0,50% |
| Exceso de ₡2.162 millones | 0,55% |
Las tarifas son marginales: cada porcentaje se aplica solo a la parte del valor que cae dentro de su tramo, igual que en el impuesto sobre la renta.
Cómo se determina si tu casa paga
La prueba del umbral se hace sobre el valor de la construcción y sus instalaciones fijas y permanentes (piscina, muros, portones, sistemas eléctricos o de agua caliente, por ejemplo). Si ese valor supera los ₡143 millones, al cálculo se le suma el valor del terreno y el impuesto se aplica sobre el total. Si la construcción no llega al umbral, la vivienda no paga, aunque el lote valga mucho.
El valor no es el precio de mercado ni el avalúo del banco: se calcula con los criterios técnicos y las tablas de valores por tipo de construcción que publica Hacienda, considerando área, calidad, antigüedad y estado. En condominio, se incluye la parte proporcional de las áreas comunes según tu coeficiente.
Ejemplos en colones
| Caso | Construcción | Terreno | Impuesto anual 2026 |
|---|---|---|---|
| Casa en Curridabat | ₡120 millones | ₡150 millones | ₡0 (la construcción no supera ₡143 millones) |
| Casa en Escazú | ₡200 millones | ₡100 millones | ₡300 millones × 0,25% = ₡750.000 |
| Casa en Santa Ana | ₡400 millones | ₡200 millones | ₡897.500 + ₡723.000 = ₡1.620.500 |
En el tercer caso, el valor total es ₡600 millones: los primeros ₡359 millones pagan 0,25% (₡897.500) y los ₡241 millones restantes pagan 0,30% (₡723.000). Son ejemplos ilustrativos; el valor fiscal real depende de la valoración de tu vivienda.
Declaración y fecha de pago
- Pago anual: el impuesto vence el 15 de enero de cada año. Para el periodo 2026 venció el 15 de enero de 2026.
- Declaración cada tres años: la declaración jurada (formulario D-174) se presenta por periodos de tres años. El periodo actual comenzó con la declaración de enero de 2025 y cubre 2025 a 2027; en los años intermedios se paga con base en esa declaración.
- Casos nuevos: si compraste, terminaste de construir o ampliaste una vivienda que ahora supera el umbral, tenés que declararla aunque no sea año de declaración general.
- Dónde: la declaración y el pago se hacen en la Oficina Virtual (OVi) de TRIBU-CR, la plataforma de Hacienda, y el pago también puede hacerse en los bancos autorizados.
No declarar o pagar tarde genera multas, intereses y recargos según el Código de Normas y Procedimientos Tributarios. Además, las deudas de este impuesto pueden complicar la venta de la propiedad más adelante.
Qué significa si vas a vender o comprar
Si estás vendiendo una casa de alto valor, tené a mano los comprobantes de declaración y pago del impuesto solidario: un comprador bien asesorado los va a pedir, igual que los de bienes inmuebles municipales. Si estás comprando, preguntá si la vivienda paga este impuesto y cuánto, porque es un costo anual que se suma a los gastos de mantenimiento y a las cuotas de condominio.
Checklist rápido
- Estimá el valor de la construcción e instalaciones fijas con las tablas de Hacienda (o con un perito).
- Si pasa de ₡143 millones, sumá el valor del terreno y aplicá los tramos.
- Verificá si ya presentaste la declaración D-174 del periodo 2025-2027.
- Si la casa es nueva, ampliada o recién comprada, presentá la declaración.
- Anotá el 15 de enero en el calendario y guardá los comprobantes.
- Revisá el umbral nuevo cada fin de año: Hacienda lo publica antes del siguiente periodo.
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Esta guía resume las reglas generales de la Ley 8683 y las cifras publicadas para el periodo 2026. No sustituye la asesoría de un contador o abogado tributario; el valor fiscal de cada vivienda y su obligación de declarar deben revisarse caso por caso.
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