¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Costa Rica?

Sí. En Costa Rica una persona extranjera puede comprar casas, apartamentos, lotes y fincas a su nombre, con los mismos derechos de propiedad que un costarricense, y no necesita residencia para hacerlo. La gran excepción está en la costa: la franja de la zona marítimo-terrestre no se compra, se tiene en concesión, y ahí sí hay límites para extranjeros. En esta guía te explicamos qué dice la ley, cómo se financia una compra y qué revisar antes de firmar.

La regla general: mismos derechos que un costarricense

El artículo 19 de la Constitución Política establece que los extranjeros tienen los mismos deberes y derechos individuales y sociales que los costarricenses, con las excepciones que fijen la Constitución y las leyes. En la práctica, eso significa que un comprador de Nicaragua, Colombia, Estados Unidos o cualquier otro país puede:

• Inscribir una propiedad a su nombre en el Registro Nacional, con su pasaporte o documento de identidad.
• Comprar a través de una sociedad (anónima o de responsabilidad limitada) constituida en Costa Rica.
• Vender, alquilar, heredar o hipotecar esa propiedad igual que cualquier propietario.

Comprar una propiedad no da residencia por sí solo. La residencia es un trámite aparte ante la Dirección General de Migración y Extranjería (DGME), con requisitos propios. Tampoco se necesita ser residente para comprar: un turista puede firmar una escritura ante notario.

La excepción: la zona marítimo-terrestre

La Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, define una franja de 200 metros a lo largo de las costas del Pacífico y del Caribe, medidos desde la línea de pleamar ordinaria. Esa franja se divide en dos:

• Zona pública (primeros 50 metros): es de uso público. Nadie, ni nacional ni extranjero, puede tenerla en propiedad ni en concesión para construir.
• Zona restringida (los 150 metros siguientes): la administra la municipalidad costera y se otorga en concesión, no en propiedad. Las concesiones se dan por un plazo de entre 5 y 20 años, renovables, y pagan un canon.

Aquí aparecen los límites para extranjeros. El artículo 47 de la Ley 6043 dice que no se otorgan concesiones a extranjeros que no hayan residido en el país al menos cinco años, ni a sociedades domiciliadas en el exterior, ni a entidades cuyo capital pertenezca en más de un 50% a extranjeros. Tampoco se pueden ceder acciones de una sociedad concesionaria a extranjeros.

Más allá de esos 200 metros, la tierra en la playa se compra en propiedad como cualquier otra. Por eso, si estás viendo algo en Guanacaste o el Pacífico Central, lo primero es saber si es propiedad inscrita o concesión. El estudio registral y el plano catastrado te lo dicen.

Resumen: qué puede y qué no puede hacer un extranjero

Situación	¿Puede un extranjero?	Detalle
Comprar casa, apartamento o lote en la GAM	Sí	Mismos derechos que un nacional; se inscribe en el Registro Nacional
Comprar sin ser residente	Sí	Basta un documento de identidad válido ante el notario
Comprar mediante una sociedad costarricense	Sí	La sociedad tiene obligaciones propias (registro de beneficiarios finales, declaraciones)
Tener propiedad en los primeros 50 m de playa	No	Zona pública; no aplica para nadie
Tener concesión en la zona restringida	Con límites	Requiere 5 años de residencia; sociedades con más de 50% de capital extranjero no califican
Pedir crédito hipotecario local	Depende	Más fácil con residencia e ingresos demostrables en el país

¿Se puede financiar la compra?

Es posible, pero más difícil que para un costarricense asalariado. Los bancos locales analizan la capacidad de pago con documentos que puedan verificar, y un extranjero sin residencia ni ingresos en Costa Rica suele enfrentar más requisitos y una prima más alta: firmas legales especializadas reportan que muchas entidades piden entre un 20% y un 30% de prima a extranjeros. Con residencia y un historial de ingresos en el país, el trato se parece mucho al de cualquier cliente local.

Otras vías comunes son el financiamiento del propio vendedor (con la deuda garantizada en la escritura), el crédito en el país de origen o simplemente comprar de contado. Antes de ofertar, calculá con calma cuánto podés pagar, incluyendo prima y gastos de cierre.

Un punto clave: los programas de vivienda social, como el bono familiar de vivienda, tienen requisitos de nacionalidad o residencia y están pensados para familias que viven en el país. Un inversionista extranjero no debería contar con ellos.

Checklist antes de comprar siendo extranjero

1. Pedí el estudio registral de la finca y el plano catastrado. Revisá dueño, gravámenes, anotaciones y medidas. Te lo explicamos en cómo hacer un estudio registral.
2. Confirmá si es propiedad o concesión cuando esté cerca de la costa. Si es concesión, revisá plazo, canon al día y si vos calificás como concesionario.
3. Elegí tu propio notario, que no dependa del vendedor. En Costa Rica el notario da fe pública, pero conviene que tenga un abogado que revise el negocio a tu favor.
4. Documentá el origen de los fondos. Bancos y notarios aplican controles contra legitimación de capitales; tené a mano estados de cuenta y transferencias.
5. No mandés dinero directo al vendedor antes de la escritura. Usá una cuenta de depósito en garantía (escrow) o un mecanismo que proteja la plata hasta que el traspaso quede inscrito.
6. Si comprás por medio de una sociedad, preguntá por sus obligaciones anuales: impuesto a las personas jurídicas, registro de beneficiarios finales ante el BCCR y contabilidad.
7. Revisá los gastos de cierre: impuesto de traspaso, timbres y honorarios notariales aplican igual para nacionales y extranjeros. La lista completa está en requisitos para comprar casa en Costa Rica.

Errores comunes

• Creer que el "título" de un lote en la playa es propiedad cuando en realidad es un derecho de concesión o una simple posesión sin inscribir.
• Usar prestanombres para esquivar los límites de la zona marítimo-terrestre. La ley declara inválidos esos traspasos y el riesgo lo asume quien pone la plata.
• Confiar solo en publicaciones de grupos de Facebook o en un contacto de WhatsApp sin verificar al dueño registral.

Si representás a una desarrolladora, inmobiliaria o empresa que atiende a compradores extranjeros, conocé las opciones de MiJome para empresas. Y si estás buscando, podés explorar propiedades en venta y contactar a los dueños desde la plataforma.

Esta guía resume reglas generales de la Constitución Política y de la Ley 6043. No sustituye la asesoría de un abogado o notario; cada compra, y especialmente cualquier concesión costera, debe revisarse caso por caso.