Comprar casa en San José, Costa Rica: precios y cantones

Respuesta corta

Para comprar casa en San José, primero definí el cantón según tu presupuesto: Escazú y Santa Ana encabezan los precios de oferta de la provincia (más de $1.300 por m² en casas, según la guía de Encuentra24 que publicó El Financiero en 2025), mientras que Desamparados y Aserrí, al sur, tienen los costos de construcción más bajos de la GAM según el INEC (ojo: es costo de construcción por m², no precio de venta). Antes de firmar, pedí un estudio registral, revisá el plano catastrado, confirmá el uso de suelo en la municipalidad y, si es condominio, exigí la constancia de cuotas al día. Sumá alrededor de 3,5 % a 4 % del precio para gastos de cierre (traspaso, registro, timbres y notario).

Casas en venta en San José: qué dicen los precios publicados

No existe un índice oficial de precios de vivienda por cantón en Costa Rica. La referencia pública más citada es el ejercicio anual que hace El Financiero con la guía de precios de Encuentra24: son precios de oferta (lo que pide el vendedor), no de cierre, e incluyen casas nuevas, usadas y remodeladas.

Según esa edición (enero de 2025), el promedio nacional de casas pasó de $877 por m² en 2023 a $988 en 2024 y $1.021 en 2025. En la provincia de San José, 12 de los 20 cantones superan ese promedio nacional, y Escazú, Santa Ana y Turrubares quedan en el grupo de más de $1.300 por m² (la nota no da el dato individual de Turrubares, un cantón rural con pocos anuncios, así que tomá esa cifra con cautela).

Para apartamentos los números son más altos. En la edición de apartamentos del mismo medio, el cantón central de San José promedió $2.371 por m², y Curridabat, Santa Ana, Escazú, Tibás, Montes de Oca y Mora superaron los $1.500.

Si querés comparar con otras provincias, revisá nuestra guía de precio por metro cuadrado de casas en Costa Rica.

Mejores cantones de San José para comprar, por presupuesto

"Mejor" depende de qué pagás y qué necesitás: cercanía al trabajo, colegios, presas en rutas como la General Cañas, la Circunvalación o la Ruta 27, y el tipo de vivienda. Esta tabla resume las referencias publicadas que encontramos para cada cantón.

Cantón	Rango de presupuesto	Referencia publicada	Fuente y año
Escazú	Alto	Casas: más de $1.300/m²; distrito San Antonio: $1.531/m²	El Financiero / Encuentra24, 2025
Santa Ana	Alto	Casas: más de $1.300/m²; apartamentos: más de $1.500/m²	El Financiero / Encuentra24, 2025
San José (central)	Alto en apartamentos	Apartamentos: $2.371/m²; casas: más de $1.200/m²	El Financiero / Encuentra24, 2024 y 2025
Curridabat	Medio-alto	Casas: más de $1.000/m² (2023); apartamentos: más de $1.500/m² (2025)	El Financiero / Encuentra24
Montes de Oca	Medio-alto	Casas: más de $1.000/m² (2023), con baja en 2024; apartamentos: más de $1.500/m²	El Financiero / Encuentra24
Moravia	Medio-alto	Distrito San Jerónimo: más de $1.200/m²	El Financiero / Encuentra24, 2023
Tibás	Medio	Casas: más de $1.000/m² (2023), con baja en 2024	El Financiero / Encuentra24
Goicoechea	Medio	Sin promedio individual publicado	—
Desamparados	Medio-bajo	Costo de construcción: $580/m², entre los cinco más bajos	INEC vía La Nación, 2025
Aserrí	Bajo	Costo de construcción: $561/m², entre los cinco más bajos	INEC vía La Nación, 2025
Pérez Zeledón	Bajo (lejos de la GAM)	Sin promedio individual publicado	—

Leé la tabla como orden de magnitud, no como tasación. Para el valor de una casa concreta necesitás un avalúo.

Presupuesto alto: Escazú y Santa Ana

Son los cantones con los precios de oferta más altos de la provincia. El Financiero calcula que, en las zonas más caras del país, una casa de 100 m² ronda entre $130.000 y $170.000, y Escazú y Santa Ana están en ese grupo. En la nota de 2023, el distrito Escazú tuvo el promedio más alto de la región central, con $1.350 por m².

Gran parte de la oferta está en condominios horizontales y verticales, con acceso a la Ruta 27. Explorá la oferta en Escazú y Santa Ana.

Presupuesto medio-alto: Curridabat, Montes de Oca y Moravia

Escazú vs. Curridabat es una de las comparaciones más buscadas. En casas, Curridabat aparece un escalón abajo (más de $1.000 por m² en 2023, frente a Escazú en el grupo de más de $1.300 en 2025), pero en apartamentos los dos superan los $1.500 por m².

La diferencia práctica es la ubicación: Curridabat y Montes de Oca quedan al este, cerca de la UCR, San Pedro y la salida a Cartago; Escazú queda al oeste, sobre la Ruta 27. Según el INEC, el costo de construcción por m² es parecido en los tres: $695 en Escazú, $677 en Montes de Oca y $673 en Curridabat (La Nación, 2025).

Si trabajás al este o tenés familia en Cartago, compará también con vivir en Cartago. Mirá la oferta en Curridabat y Montes de Oca.

Presupuesto medio: Tibás y Goicoechea

Están al norte del centro, con acceso a la Ruta 32 y a la Circunvalación norte. Tibás superaba los $1.000 por m² en 2023, pero fue de los cantones que bajaron en 2024, junto con Montes de Oca y Alajuelita.

Para Goicoechea no hay un promedio individual publicado; la referencia más útil es comparar anuncios activos en Guadalupe, Calle Blancos o Ipís. Revisá la oferta en Tibás.

Presupuesto medio-bajo: Desamparados y Aserrí

Desamparados y Aserrí aparecen entre los cinco cantones con menor costo de construcción por m² medido por el INEC. Si tu presupuesto es ajustado, revisá si calificás para el bono familiar de vivienda.

También aparecen remates: en agosto de 2025, la CCSS ofreció una casa en San Juan de Dios de Desamparados por ¢11,5 millones y otra en Mesas del Centro de Aserrí por ¢10,7 millones (La Nación). Si te interesa esa vía, leé la guía de casas adjudicadas por bancos.

El sur lejano: Pérez Zeledón

San Isidro de El General queda fuera de la GAM, al otro lado del Cerro de la Muerte por la Ruta 2. No hay un promedio de precio publicado para el cantón, así que la comparación tiene que hacerse con anuncios activos; lo que sí es claro es que no funciona para quien viaja todos los días al Valle Central. Para el mismo rango de precio dentro de la GAM, compará con vivir en Alajuela.

Casa, apartamento o condominio en San José

Casa independiente. Te da terreno propio y no pagás cuota de mantenimiento, pero la seguridad y el mantenimiento corren por tu cuenta.

Apartamento. En la guía de Encuentra24, los apartamentos del cantón central, Curridabat, Montes de Oca, Escazú, Santa Ana y Tibás superan los $1.500 por m², más que las casas de esos mismos cantones. En desarrollos nuevos de Barrio Escalante, Barrio Dent y Curridabat, El Financiero encontró precios mínimos de $102.900 para una habitación, $157.000 para dos y $257.500 para tres (febrero de 2024).

Condominio horizontal (casas en condominio). Es muy común en Escazú, Santa Ana y Curridabat. Sumá la cuota mensual al costo real: la Ley 7933 obliga a cada propietario a pagar los gastos comunes aunque no use las áreas (artículo 13). Más detalles en comprar casa en condominio.

Qué revisar antes de comprar casa en San José

1. Estudio registral

Con el número de finca, pedí en el Registro Nacional una certificación literal: confirma propietario, gravámenes (hipotecas, embargos) y anotaciones. Según la guía de servicios del Registro Nacional, la certificación literal rápida se entrega de inmediato, en línea o en oficinas. Paso a paso en estudio registral antes de comprar.

2. Plano catastrado

Compará el plano con lo que ves en sitio: medidas, colindancias y frente a calle pública. En distritos declarados zona catastrada podés pedir el Certificado Inmobiliario, que trae representación gráfica y foto aérea. Ver plano catastrado en Costa Rica.

3. Uso de suelo y plan regulador

Cada municipalidad define qué se puede construir según su plan regulador. Si pensás ampliar, la Municipalidad de San José pide el certificado de uso del suelo aprobado para construcción dentro del trámite de licencia. Revisá también restricciones por ríos o pendientes; más en uso de suelo antes de comprar.

4. Cuotas de condominio al día

El artículo 21 de la Ley 7933 exige que el vendedor presente una constancia del administrador de que está al día, y hace al comprador deudor solidario de lo que quede debiendo. El artículo 20 establece que las cuotas impagas constituyen un gravamen hipotecario sobre la filial. No firmés sin esa constancia.

5. Impuestos municipales y servicios

Pedí la constancia de bienes inmuebles al día en la municipalidad y los últimos recibos de agua y luz. Revisá la declaración de bienes inmuebles del inmueble.

Gastos de cierre al comprar casa en San José

Estos son los rubros principales, con su base legal:

Rubro	Monto	Base
Impuesto de traspaso	1,5% del valor	Ley 6999, art. 8; por ley se divide en partes iguales (art. 6)
Derechos de registro	¢5 por cada ¢1.000 (0,5%)	Ley 4564, art. 2
Honorarios notariales	2% hasta ¢11 millones; 1,5% hasta ¢16,5 millones; 1,25% hasta ¢33 millones; 1% sobre el exceso (mínimo ¢60.500)	Arancel, Decreto 41930-JP, art. 74
Otros timbres (agrario, municipal, Colegio de Abogados) e IVA sobre honorarios	Montos menores; estimación	CostaRicaLaw

Ejemplo con una casa de ¢60 millones: traspaso ¢900.000, registro ¢300.000 y honorarios notariales ¢778.750 más 13% de IVA. Con los demás timbres, el total ronda ¢2,3 millones, cerca de 3,8% del precio. Si financiás, la escritura de hipoteca tiene sus propios costos; el desglose completo está en gastos de cierre al comprar casa.

Por el arancel (art. 68), los honorarios se dividen en partes iguales salvo que las partes acuerden otra cosa. Dejá por escrito quién paga cada rubro en la opción de compra.

Financiamiento: crédito hipotecario para comprar en San José

Si vas a financiar con un banco público, privado o una mutual, empezá por los números. Antes de visitar casas, calculá cuánto te prestan con la calculadora de cuánto podés pagar y compará tasas en la guía de tasas de crédito hipotecario 2026.

Dos decisiones pesan tanto como la tasa: si te endeudás en colones o dólares, según la moneda de tu salario, y cuánta prima necesitás. El banco también hará su propio avalúo, que puede salir por debajo del precio pedido.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el cantón más barato de San José para comprar casa?

Dentro de la GAM, Desamparados y Aserrí aparecen entre los cantones con menor costo de construcción por m² según el INEC. Fuera de la GAM, Acosta aparecía en 2023 entre los cantones con promedio menor a $600 por m², y Pérez Zeledón no tiene promedio individual publicado. Compará siempre con anuncios activos del distrito que te interesa.

¿Cuánto cuesta una casa en Escazú?

La guía de Encuentra24 citada por El Financiero ubica a Escazú por encima de $1.300 por m² en casas, con el distrito San Antonio en $1.531. A esos precios de oferta, una casa de 150 m² ronda o supera los $195.000. Son precios pedidos, negociables.

¿Es mejor comprar casa o apartamento en San José?

Por metro cuadrado, el apartamento cuesta más en casi todos los cantones josefinos, pero está mejor ubicado y suele tener seguridad incluida. La casa da más espacio y no paga cuota, salvo que esté en condominio. Decidí según tu rutina de viaje y el costo mensual total, cuota incluida.

¿Cuánto son los gastos de cierre al comprar casa en Costa Rica?

Alrededor de 3,5 % a 4 % del precio es una estimación razonable sin hipoteca: 1,5% de traspaso, 0,5% de registro, honorarios notariales por tramos y timbres menores. Si financiás, sumá los costos de la escritura de hipoteca y el avalúo del banco.

¿Qué documentos debo pedir antes de comprar una casa?

Certificación literal del Registro Nacional, plano catastrado, constancia municipal de impuestos al día, certificado de uso de suelo si vas a construir y, en condominio, la constancia del administrador de cuotas al día. Revisá también la lista de requisitos para comprar casa.

¿Escazú o Curridabat: cuál conviene más?

En apartamentos los precios por m² son parecidos (ambos superan $1.500), y en casas Escazú está un escalón más arriba. La decisión práctica es geográfica: Escazú y la Ruta 27 hacia el oeste, o Curridabat cerca de San Pedro y la salida a Cartago.

Fuentes

1. Comprar casa en Costa Rica: estos son los precios por cantón — El Financiero, Josué Alfaro, 1 de enero de 2025.
2. Comprar apartamento en Costa Rica: estos son los precios — El Financiero, Josué Alfaro, 3 de enero de 2025.
3. ¿Quiere comprar casa? Así están los precios promedio — El Financiero, Josué Alfaro, 13 de enero de 2024.
4. Dentro y fuera de la GAM: estos son los distritos — El Financiero, Josué Alfaro, 3 de febrero de 2023.
5. ¿En qué cantones es más caro o más barato comprar? — El Financiero, Josué Alfaro, 3 de febrero de 2023.
6. ¿Cuánto vale un apartamento nuevo en un edificio al este de la capital? — El Financiero, Krisia Chacón, 22 de febrero de 2024.
7. ¿Vive en la GAM? Este es el costo de la construcción — La Nación, Alejandro Durán, 24 de febrero de 2025 (datos INEC).
8. CCSS remata casas en menos de ¢11.997.000 — La Nación, Damián Arroyo, 25 de agosto de 2025.
9. Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles — texto de ley, eRegulations Costa Rica.
10. Ley 4564 de Aranceles del Registro Público — texto de ley, eRegulations Costa Rica.
11. Arancel de honorarios por servicios profesionales de abogacía y notariado, Decreto 41930-JP — Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica, 2019.
12. Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio — texto de ley, Municipalidad de Buenos Aires.
13. Guía de Servicios Inmobiliario Registral 2025 — Registro Nacional, versión del 22 de noviembre de 2024.
14. Permisos urbanos — Municipalidad de San José.
15. Closing costs calculator — CostaRicaLaw.com, actualizada mayo de 2026.
16. ¿Cómo comprar una casa en Costa Rica? — AG Legal, febrero de 2024.