Vender propiedad en Guanacaste o la playa: guía 2026

Respuesta corta

Para vender una propiedad en Guanacaste, Puntarenas o cualquier playa de Costa Rica, lo primero es saber si lo que tenés es una finca titulada o una concesión dentro de la zona marítimo terrestre (los 200 metros desde la pleamar ordinaria). Una finca titulada se vende como cualquier otra, con escritura ante notario e inscripción en el Registro Nacional. Una concesión no es propiedad: solo se cede, y la cesión necesita autorización expresa de la municipalidad y del ICT, según el artículo 45 de la Ley 6043. Después vienen los documentos, el precio (casi siempre en dólares en la costa) y los impuestos: 1,5 % de traspaso y, si hubo ganancia, el impuesto de ganancias de capital.

Zona marítimo terrestre: qué dice la Ley 6043 antes de vender

La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043) define la zona como una franja de 200 metros de ancho a lo largo de las costas, medida desde la línea de pleamar ordinaria (artículo 9). Esa franja se divide en dos partes (artículo 10):

• Zona pública: los primeros 50 metros. No puede ocuparse "bajo ningún título ni en ningún caso" (artículo 20). Los manglares también son zona pública, sin importar su extensión (artículo 11).
• Zona restringida: los 150 metros restantes. Solo aquí se pueden otorgar concesiones (artículo 39), y solo la municipalidad del cantón puede otorgarlas (artículo 40).

Una concesión da el uso y disfrute de un área determinada por un plazo, no la propiedad del terreno (artículo 41). Se otorga por entre 5 y 20 años, se paga un canon anual que sustituye el impuesto de bienes inmuebles (artículo 48) y puede prorrogarse si el concesionario está al día (artículo 50).

Quién puede ser concesionario

Esto pesa mucho al vender, porque limita a quién le podés ceder. El artículo 47 de la ley prohíbe otorgar concesiones a extranjeros que no hayan residido en el país al menos cinco años, a sociedades con acciones al portador, a entidades domiciliadas en el extranjero y a entidades cuyo capital sea en más de un 50 % de extranjeros. El mismo artículo dice que las entidades concesionarias no pueden traspasar cuotas o acciones a extranjeros, y que esos traspasos "carecerán de toda validez", según cita un criterio de la Asesoría Legal del ICT.

Además, una persona, junto con su cónyuge e hijos menores, no puede tener más de una concesión, como resume este análisis publicado en La República.

Concesión vs. propiedad titulada: diferencias al vender

La diferencia práctica es quién tiene que dar permiso y quién puede comprar. Esta tabla resume lo que establece la ley y lo que conviene preparar:

Aspecto	Propiedad titulada (fuera de la ZMT)	Concesión en zona restringida (ZMT)
Qué vendés	El dominio pleno de la finca	El derecho de uso por el plazo que quede
Dónde consta	Folio real en el Registro Nacional	Registro General de Concesiones del Registro Nacional
Quién aprueba la venta	Nadie más: escritura ante notario e inscripción	Municipalidad y ICT (áreas turísticas) o el ente agrario en las demás áreas (art. 42 y 45, Ley 6043)
Plazo	Indefinido	De 5 a 20 años, prorrogable (art. 48 y 50)
Tributo anual	Impuesto de bienes inmuebles municipal	Canon de concesión, que lo sustituye (art. 48)
Compradores extranjeros	Pueden comprar con los mismos derechos que un costarricense	Necesitan 5 años de residencia; sociedades con más de 50 % de capital extranjero excluidas (art. 47)
Gravámenes (hipotecas)	Hipoteca bancaria habitual, sin permisos adicionales	Requieren autorización de municipalidad e ICT
Riesgo principal	Problemas de plano o de linderos	Cesión sin autorización: es nula; canon atrasado: causa de cancelación (art. 45 y 53)

Cómo revisa el comprador lo que le estás vendiendo

Un comprador informado, o su notario, va a pedir una certificación en el portal del Registro Nacional, que permite consultar bienes muebles e inmuebles. En una finca titulada revisa el folio real, gravámenes, anotaciones y que el plano catastrado coincida con lo que ve en el terreno.

En una concesión revisa que el contrato esté inscrito en el Registro General de Concesiones y vigente, porque, como explica el análisis de La República, las adendas y las prórrogas también deben aprobarse por la municipalidad y el ICT. También va a preguntar si el sector tiene plan regulador costero vigente y si el uso que quiere darle está permitido. Si querés adelantarte, mirá la guía de estudio registral antes de comprar: es lo mismo que va a hacer tu comprador.

Cómo se transfiere una concesión: municipalidad e ICT

El artículo 45 de la Ley 6043 prohíbe ceder, traspasar o gravar una concesión sin la autorización expresa de la municipalidad respectiva y del ICT (o del ente agrario fuera de las áreas turísticas). Los traspasos hechos sin esa autorización no tienen validez. En la práctica, el camino suele ser este:

1. Revisá la vigencia y el canon. Pedí la certificación del Registro de Concesiones y una constancia de la municipalidad de que el canon está al día. El canon impago es causa de cancelación (artículo 53).
2. Confirmá que el comprador califica. Si es extranjero, necesita cinco años de residencia; si es una sociedad, revisá la composición del capital (artículo 47).
3. Presentá la solicitud de cesión a la municipalidad. Un criterio del ICT de 2025 enumera entre los requisitos un "Acuerdo Municipal aprobando la cesión" y, si la cesión es parcial, describir la parte cedida y la que se reserva el cedente.
4. Esperá la aprobación del ICT. Según la Procuraduría, citada en otro criterio del ICT, una concesión municipal no surte efectos hasta que el ente competente la aprueba.
5. Firmá e inscribí. Con ambas aprobaciones, el notario formaliza la cesión y se inscribe en el Registro General de Concesiones.

Si la concesión está a nombre de una sociedad, ceder las acciones no requiere por sí solo autorización de la municipalidad ni del ICT, pero sí hay que informar a la municipalidad con una certificación notarial del capital, y nunca puede usarse para evadir las prohibiciones de los artículos 45 y 47, según el criterio AL-A-0767-2024 del ICT. Estos criterios son orientativos y no vinculantes; antes de firmar, consultá a un abogado o notario con experiencia en ZMT.

Quién compra en la costa: compradores extranjeros y nacionales

La costa del Pacífico tiene una demanda distinta a la de la GAM. Según datos de Procomer publicados por Delfino.cr, el sector inmobiliario representó el 6,9 % de los US$5.121,8 millones de inversión extranjera directa que recibió Costa Rica en 2025, y creció 20,2 % frente a 2024. Con cifras del BCCR al tercer trimestre de 2025, El Mundo CR reportó que el régimen inmobiliario aportó el 7,8 % de la inversión extranjera, con un aumento de US$49 millones interanual.

Guanacaste concentra buena parte de la inversión turística, "altamente concentrada en el desarrollo inmobiliario", según La Nación. Y el visitante que después compra suele llegar por avión: en 2025, el aeropuerto Daniel Oduber de Liberia recibió 904.762 arribos, y Estados Unidos aportó 1.627.807 de los 2.943.991 turistas que llegaron al país, según La Nación.

Los perfiles que más vas a ver son:

• Extranjero que compra casa vacacional o para retirarse. Busca título limpio, acceso y servicios. Muchos preguntan por residencia: tené a mano la guía de residencia por inversión en propiedad y la de extranjeros que compran en Costa Rica.
• Inversionista de alquiler vacacional. Calcula ocupación y rentabilidad; te va a preguntar por permisos y uso de suelo. Le sirve la guía de invertir en alquiler vacacional.
• Costarricense de la GAM que busca casa de playa o se muda. Suele financiar con banco, así que una concesión le complica el crédito. Puede interesarle vivir en la costa.
• Comprador local del cantón. Busca vivienda principal en Liberia, Nicoya, Esparza o Puntarenas centro, con precios en colones y crédito hipotecario.

Precio en dólares y temporada: cuándo y cómo publicar

En las zonas de playa, la mayoría de los anuncios se publican en dólares porque buena parte del público compra con ahorros en esa moneda. Si tu comprador probable es local y financiará con banco, conviene mostrar también el equivalente en colones. Para definir el monto, usá comparables de tu misma playa y del mismo régimen: una concesión y una finca titulada no se comparan directamente. La guía cómo poner precio a tu casa explica el método, y un avalúo te da un número defendible.

La temporada importa. El ICT y la prensa asocian diciembre con el inicio de la temporada alta: en 2025, diciembre fue el mes de mayor crecimiento en llegadas (+13,4 %), seguido de noviembre (+12 %), según La Nación. Por eso conviene tener fotos, documentos y anuncio listos antes de noviembre, y no improvisar en enero.

Documentos para vender una propiedad de playa

La lista base es la misma que en cualquier venta (la tenés completa en documentos para vender una casa). En la costa sumá lo específico:

• Finca titulada: certificación literal del Registro, plano catastrado, constancia de impuesto de bienes inmuebles al día, recibos de agua (AyA o ASADA) y electricidad, y personería si la finca está a nombre de una sociedad.
• Concesión: certificación del Registro General de Concesiones, contrato de concesión y adendas, constancia de canon al día, plan regulador aplicable y, si es sociedad, certificación notarial de distribución del capital.
• Para ambos: permisos de construcción de lo edificado, uso de suelo si el comprador piensa construir o alquilar, y cualquier estudio de linderos si la finca colinda con la zona marítimo terrestre.

Impuestos al vender una propiedad en la costa

Impuesto de traspaso (1,5 %)

La Ley 6999 fija una tarifa del 1,5 % (artículo 8). La base es el valor de la escritura, que nunca puede ser inferior al valor registrado por la Administración Tributaria (artículo 7). Por ley, vendedor y comprador pagan la mitad cada uno y son responsables solidarios (artículo 6); en la práctica, quién lo asume se negocia y se deja por escrito en la opción de compraventa. Sumale timbres y honorarios del notario: el detalle está en cuánto cuesta vender una casa.

Ganancias de capital: 15 % o 2,25 %

Si no vendés propiedades como actividad habitual, la ganancia tributa como renta pasiva. Según este artículo en La República:

• Compraste después del 1 de julio de 2019: pagás 15 % sobre la ganancia (precio de venta menos costo de adquisición).
• Compraste antes de esa fecha: podés optar por pagar 2,25 % del precio de venta, solo en la primera venta posterior.
• Vivienda habitual: la ganancia está exenta (artículo 28 bis, inciso 7, de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Una casa de playa que usás solo en vacaciones normalmente no califica.

Si el vendedor no es residente

En la costa es común que el dueño viva fuera del país. En ese caso, el comprador debe retener el 2,5 % del precio total y pagarlo a Hacienda como adelanto del impuesto del vendedor (artículo 28 ter de la Ley del Impuesto sobre la Renta), según El Financiero. Si la retención supera el impuesto, el vendedor puede pedir la devolución del exceso. Más detalle en la guía de ganancias de capital al vender.

Vender por tu cuenta o con un agente en la costa

Las dos vías funcionan. Un agente con experiencia en Guanacaste o en el Pacífico Central suele tener contactos con compradores extranjeros y conoce los trámites de ZMT en su cantón. Vender por tu cuenta te da control directo sobre el anuncio y la negociación. Lo que no es opcional, en ninguno de los dos casos, es un notario que revise el régimen de la propiedad. Si estás decidiendo, leé corredor o vender por tu cuenta y cómo elegir agente inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una casa en la playa en Costa Rica?

Sí, si la propiedad es titulada (fuera de la zona marítimo terrestre), con los mismos derechos que un costarricense. En una concesión es distinto: la Ley 6043 exige cinco años de residencia y excluye sociedades con más de 50 % de capital extranjero.

¿Cómo sé si mi propiedad está en zona marítimo terrestre?

Revisá el plano catastrado y la certificación del Registro Nacional. Si aparece como concesión inscrita en el Registro General de Concesiones, está dentro de la ZMT. Ante la duda, pedí a la municipalidad o a un topógrafo que ubique la propiedad respecto a los 200 metros desde la pleamar.

¿Se puede vender una concesión en la playa?

Se puede ceder, no vender como propiedad. La cesión necesita autorización expresa de la municipalidad y del ICT (o del ente agrario fuera de áreas turísticas); sin esas aprobaciones, el traspaso no tiene validez.

¿Cuánto se paga de impuestos al vender una casa de playa?

El impuesto de traspaso es 1,5 % del valor, que por ley se reparte entre vendedor y comprador. Si hubo ganancia, el vendedor paga 15 % sobre ella, o puede optar por 2,25 % del precio si compró antes de julio de 2019. Si el vendedor no es residente, el comprador retiene 2,5 % del precio.

¿Cuál es la mejor época para vender en Guanacaste?

Los meses previos y durante la temporada alta, que arranca en diciembre. En 2025, noviembre y diciembre tuvieron el mayor crecimiento de llegadas de turistas, y más visitantes significa más visitas a propiedades.

¿Un banco financia la compra de una concesión?

Es más complicado que con una finca titulada: el art. 45 de la Ley 6043 exige autorización municipal y del ICT para gravar una concesión; consultá con la entidad financiera. Si tu comprador depende de crédito, que lo haga antes de firmar la opción de compra.

Fuentes

1. Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley 6043 — SNIT / Registro Nacional, texto de la ley de 1977.
2. Criterio AL-A-0767-2024 sobre cesión de acciones de concesionarias — Asesoría Legal, Instituto Costarricense de Turismo, 2024.
3. Criterio AL-A-0382-2025 sobre requisitos de cesión de concesiones — Asesoría Legal, ICT, 2025.
4. Criterio AL-A-1010-2025 sobre aprobación de concesiones — Asesoría Legal, ICT, 2025.
5. Preguntas y respuestas sobre inversiones hoteleras en propiedades en la Zona Marítimo Terrestre — La República (Luis Diego Obando, ARIAS), 5 de julio de 2022.
6. Ley 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles — eRegulations Costa Rica.
7. ¿Debo pagar impuestos por la ganancia generada en la venta de mi casa? — La República (Daniel Lacayo, Grant Thornton), 15 de junio de 2022.
8. Ganancias de capital para no residentes — El Financiero (Randall Madriz, Deloitte), 26 de julio de 2021.
9. Procomer: inversión extranjera directa superó los $5.000 millones por segundo año consecutivo — Delfino.cr, 7 de abril de 2026.
10. Flujos de inversión extranjera directa a Costa Rica crecen 4,5 % al III trimestre de 2025 — El Mundo CR, 6 de enero de 2026.
11. Visitación turística en Costa Rica cierra 2025 — La Nación, 15 de enero de 2026.
12. ¿Dónde se concentra la mayoría de la inversión turística? — La Nación, 24 de abril de 2026.
13. Portal de consulta de bienes muebles e inmuebles — Registro Nacional de Costa Rica.