Vender una casa con hipoteca en Costa Rica: pasos y costos

Sí, podés vender una casa con hipoteca en Costa Rica: lo usual es que el saldo se pague el día del cierre con el dinero del comprador o de su banco, y que tu banco firme la escritura que cancela la hipoteca. La hipoteca se extingue cuando se paga la deuda (art. 424 del Código Civil) y su cancelación se hace por escritura pública (art. 439).

Actualizado: octubre de 2026.

Los artículos del Código Civil vienen de la copia íntegra de Bufete de Costa Rica; tu notario puede confirmar el texto vigente.

¿Se puede vender una casa que todavía tiene hipoteca?

Sí, y es común. La hipoteca no impide vender, pero el comprador y su banco van a querer recibir la finca libre de esa deuda. Por eso el orden del cierre es lo que importa: primero se asegura el pago de tu saldo y, en el mismo acto o en actos coordinados, se firman la cancelación y la venta.

Antes de publicar, revisá tu contrato de crédito. Por ejemplo, el borrador de contrato hipotecario de BAC pide al deudor avisar por escrito y por adelantado si va a vender la propiedad dada en garantía (BAC Credomatic, borrador 2023).

¿Cuáles son los pasos para vender una casa hipotecada?

Son cinco, y el primero lo podés hacer hoy:

1. Pedí la constancia de saldo. El banco certifica cuánto debés. En el BCR cuesta US$12 por canal digital y US$15 en ventanilla, según su reglamento de tarifas vigente desde el 9 de octubre de 2026 (BCR, tarifas B-30-04).
2. Firmá una opción de compraventa que lo diga claro: que la casa tiene hipoteca, cómo se paga y quién asume cada costo. Te explicamos cómo en opción de compraventa y arras.
3. Coordiná el pago del saldo el día del cierre. Lo usual es que el dinero del comprador, o de su banco, se use primero para pagar tu saldo actualizado a esa fecha.
4. Tu banco otorga la escritura de cancelación. En el BCR comparece su apoderado para cancelaciones, y la oficina donde está el crédito debe emitir una carta de autorización con los datos de la hipoteca (BCR, machote de cancelación).
5. Se inscribe en el Registro. La cancelación de gravámenes está exenta de derechos de Registro (Ley 4564, art. 2 g). Los timbres que sí apliquen consultalos con tu notario.

La lista general de papeles está en documentos para vender una casa.

¿Cómo se hace el cierre si el comprador financia con otro banco?

Se coordina una firma conjunta o simultánea: tu banco cancela, vos vendés y el banco del comprador inscribe su nueva hipoteca. Un ejemplo de que esto existe: el INVU, para cancelar una hipoteca con su financiamiento, pide la constancia de saldo actual y proyectada del acreedor y, si otra entidad financia, una carta que "autorice formalización conjunta" (INVU).

En la práctica, pedile a tu notario que coordine con los dos bancos la fecha, el monto exacto del saldo ese día y que las escrituras se presenten juntas al Registro. Cómo es esa cita lo contamos en firma de la escritura paso a paso.

¿Cuánto cobra el banco por cancelar la hipoteca antes de tiempo?

Depende de tu contrato: algunos bancos cobran una comisión por pago anticipado y otros no, según la línea de crédito y los años que tenga. Dos ejemplos:

• BCR: 3 % sobre el saldo, con excepciones como la vivienda de interés social, los créditos menores a US$10.000 o las operaciones que se cancelan con un nuevo crédito del BCR (BCR, tarifas B-30-04). En el préstamo Mi Casa aplica solo durante los primeros tres años y en créditos superiores a US$10.000 (BCR, Mi Casa).
• BAC: un borrador de contrato hipotecario de 2023, sin efecto legal, indica 2 % sobre el saldo solo durante los primeros cinco años (BAC, borrador 2023).

Son ejemplos, no tu caso: buscá la cláusula de "pago anticipado" en tu contrato o preguntá en tu banco.

La ley te protege en dos puntos. El reglamento de la Ley 7472 dice que el deudor "tendrá derecho a adelantar cuotas o cancelar anticipadamente su deuda"; si hay comisión, el banco debe informarte el monto de previo y debe ser "proporcional" (Decreto 37899-MEIC, art. 40). Además, la Ley 9859 contra la usura considera parte de la tasa de interés "cualquier otro cargo, costo financiero o comisión" (Ley 9859); si eso alcanza a la comisión por pago anticipado no lo ha confirmado ni la SUGEF ni el MEIC. Si un cobro no estaba en tu contrato, consultalo con un abogado.

¿Cuánto recibo al final? Un ejemplo con números

Lo que te queda es el precio menos el saldo y los costos de cancelar. Este ejemplo es ilustrativo: supone un crédito del BCR con comisión de 3 % y un tipo de cambio de ₡450,54 por dólar (referencia del 20 de agosto de 2026).

Concepto	Cálculo	Monto
Precio de venta	—	₡80.000.000
Saldo de la hipoteca al día del cierre	—	−₡35.000.000
Comisión por pago anticipado (ilustrativa)	3 % × ₡35.000.000	−₡1.050.000
Comisión BCR por cancelar la garantía	US$120 × ₡450,54	−₡54.065
Honorario notarial de la cancelación (piso; puede ser mayor)	Mínimo del arancel	−₡60.500
Constancia de saldo (digital)	US$12 × ₡450,54	−₡5.406
Te queda antes de otros gastos de la venta	₡45.000.000 − ₡1.169.971	₡43.830.029

La comisión de US$120 por cancelar la garantía es del BCR (BCR, tarifas B-30-04). El honorario notarial de una cancelación es la mitad de la tarifa general, con un mínimo de ₡60.500, y por arancel lo paga el deudor (Colegio de Abogados, Arancel 2019). En una hipoteca grande puede ser bastante más que ese mínimo; tu notario te dirá el monto y si el arancel sigue vigente. Faltan tu parte de los honorarios de la compraventa y otros gastos: los sumamos en cuánto cuesta vender una casa.

¿Cuánto tarda cancelar la hipoteca?

El despacho BG&A estima entre 15 y 30 días para todo el trámite de cancelación (BG&A, 13 de enero de 2025). Para las inscripciones en general, CostaRicaLaw habla de unas tres semanas en el Registro (CostaRicaLaw, 2024). Son estimaciones de abogados, no plazos oficiales.

¿Puede el comprador asumir mi hipoteca?

Solo si el banco lo acepta expresamente. Jurídicamente sería una novación por cambio de deudor (art. 814 del Código Civil). La novación "no se presume" (art. 815), y si el banco no te libera de forma expresa, seguís obligado aunque otro pague (art. 819). No vendás "con la hipoteca encima" sin una aprobación escrita del banco.

¿Y si la casa se compró con bono de vivienda?

Mientras dure la limitación, necesitás autorización del BANHVI. El art. 169 de la Ley 7052 (en la copia no oficial que consultamos, con la reforma de 1995) y la página del BANHVI hablan de diez años sin poder venderla, gravarla ni alquilarla sin esa autorización; una circular registral de 1991 hablaba de hasta quince, así que confirmá el plazo de tu caso. El Registro rechaza de oficio el documento que no la traiga, y el BANHVI puede pedir que reintegres total o parcialmente el bono (Ley 7052, art. 169).

Según el BANHVI, la solicitud se presenta ante la entidad autorizada que tramitó tu bono, o ante el BANHVI si esa entidad ya no existe. Hay tres vías: venta con reintegro, venta sin reintegro por necesidad extrema y venta entre cónyuges con reintegro del 50 %. Hay que adjuntar la opción de venta (BANHVI, permisos especiales). Pedí una certificación de tu finca para ver si la limitación sigue anotada y confirmá con la entidad autorizada si todavía aplica. Más sobre el bono en bono familiar de vivienda.

Cómo te ayuda MiJome

Mientras tramitás la constancia y hablás con tu banco, podés ir buscando comprador:

• Publicar es gratis para personas, sin tarjeta y sin límite de fotos.
• 0 % de comisión de MiJome por la venta: lo que acordás es lo que recibís.
• Precio en colones o dólares, en la moneda en que pensás cerrar; MiJome lo convierte para el visitante.
• Panel con vistas, guardados y consultas, para ajustar el precio con datos.
• Las consultas llegan ordenadas a tu panel y te avisamos por correo; tu teléfono no es público.
• Agentes y agencias pueden publicar con perfil de agencia en MiJome para negocios.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar la hipoteca antes de poner la casa en venta?

No. Podés publicar y negociar con la hipoteca vigente. El saldo se paga el día del cierre, normalmente con el dinero del comprador o de su banco.

¿Cuánto cobra el banco si cancelo la hipoteca antes?

Depende del contrato. En el BCR la comisión general es 3 % del saldo, con excepciones, y en un borrador de BAC es 2 % durante los primeros cinco años. Revisá tu contrato o preguntá en tu banco.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?

Por arancel, el honorario notarial de la cancelación lo paga el deudor, o sea, el vendedor. Se puede negociar otra cosa en la opción de compraventa.

¿Cuánto tarda en salir la hipoteca del Registro?

Un despacho (BG&A) estima de 15 a 30 días para todo el trámite. No es un plazo oficial: tu notario te dirá cómo va tu caso.

¿Puedo vender una casa con bono de vivienda?

Sí, pero dentro del plazo de limitación necesitás autorización del BANHVI, que se pide en la entidad que tramitó tu bono. El BANHVI puede pedir que reintegres el bono.

¿Listo para empezar? Publicá tu casa gratis en MiJome mientras coordinás la cancelación con tu banco.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado, notario o contador.