¿Quién paga las reparaciones de una casa alquilada en CR?

En Costa Rica, el propietario paga las reparaciones necesarias de una casa alquilada y, si el contrato no dice otra cosa, también el desgaste por el uso normal y el paso del tiempo. El inquilino paga lo que dañe él, su familia o sus visitas, y las reparaciones menores que el contrato le asigne de forma expresa. Así lo dispone la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527).

Actualizado: octubre de 2026.

¿Qué ley define quién paga las reparaciones en un alquiler?

La Ley 7527, conocida como Ley de Inquilinato, que rige los alquileres de vivienda y de locales para otros usos. Antes de entrar en detalle, tres reglas que pesan más que cualquier cláusula:

• Es de orden público (art. 2). Lo que el contrato diga en contra de sus normas imperativas o prohibitivas se tiene por no escrito.
• Los derechos del inquilino son irrenunciables (art. 3). Una cláusula en la que el inquilino "renuncia" a un derecho que le da la ley es nula, aunque el resto del contrato sigue vigente.
• No aplica a todo (art. 7). Quedan fuera, entre otros, hoteles y pensiones, y las casas turísticas alquiladas por temporadas en zonas que el ICT declare aptas para ese fin.

Si querés repasar el resto de lo que te protege como inquilino, mirá nuestra guía de derechos del inquilino en Costa Rica.

¿Qué reparaciones le tocan al propietario?

La regla general es que el propietario debe entregar la casa en buen estado y mantenerla así durante todo el contrato (art. 26). En concreto, le corresponde:

• Las reparaciones necesarias, sin subir el alquiler por ello (art. 34). Todo lo que haga falta para que la casa siga sirviendo para lo que se alquiló: techo, estructura, instalación eléctrica, tuberías y sistema sanitario.
• Los daños por defectos de la propiedad o por su propia culpa (art. 33). Por ejemplo, una filtración por mala construcción o un corto por un cableado viejo.
• El desgaste por el uso normal y el paso del tiempo, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 33). Es el punto que más confusión genera: si el contrato no le asigna estas reparaciones al inquilino de forma expresa, las paga el propietario.
• Los defectos graves, aunque aparezcan durante el contrato (art. 30). Si un defecto impide o reduce de forma importante el uso de la casa, el inquilino puede pedir una rebaja proporcional del alquiler, terminar el contrato o reclamar daños, salvo que conociera el defecto y eso conste por escrito.

Además, el propietario no puede cortar ni reducir servicios esenciales ni afectar el uso pacífico de la vivienda (art. 31).

¿Qué reparaciones le tocan al inquilino?

El inquilino tiene que usar la casa para lo pactado, cuidarla y devolverla en buen estado (art. 44). Le corresponde pagar:

• Los daños que cause por su culpa o descuido (art. 47 y 48), y también los que causen quienes viven con él, sus empleados, invitados o visitas (art. 47 y 50).
• Las reparaciones por desgaste normal que el contrato le asigne de forma expresa (art. 33). Es común que los contratos pongan a cargo del inquilino el mantenimiento menor: bombillos, empaques de grifería, destaqueos causados por el uso o el jardín.
• Las consecuencias de obras o cambios que haga sin autorización (art. 48).

Si el inquilino no cumple, el propietario puede exigirle que repare, hacer la reparación y cobrársela, pedir que retire las obras no autorizadas o incluso terminar el contrato y reclamar daños (art. 49).

El inquilino también tiene que avisar de inmediato al propietario sobre daños graves o reparaciones urgentes (art. 34 y 52). No avisar puede costarle el contrato y una indemnización.

Vivienda de interés social: aquí la ley es más estricta. Solo se puede obligar al inquilino a responder por los daños que cause él y por los de quienes viven o visitan la casa; cualquier otra cláusula que le traslade reparaciones o mejoras es nula (art. 91).

¿Quién paga cada reparación? Tabla rápida

Reparación	¿Quién paga?	Base legal
Goteras o daños en el techo	Propietario	Art. 34
Tubería rota dentro de paredes o piso	Propietario, salvo que la haya dañado el inquilino	Art. 34 y 47
Fallas eléctricas por instalación vieja o defectuosa	Propietario	Art. 33 y 34
Tanque de agua caliente o electrodoméstico incluido que se daña por antigüedad	Propietario, salvo pacto expreso en contrario	Art. 33
Bombillos, empaques o grifos que gotean por el uso	Propietario si el contrato no dice nada; muchos contratos se lo pasan al inquilino	Art. 33
Vidrio, puerta o pared dañada por un golpe del inquilino o sus visitas	Inquilino	Art. 47 y 50
Daños causados por mascotas del inquilino	Inquilino	Art. 47 y 48
Daños por terremoto, inundación u otro caso fortuito	Nadie es culpable (ver más abajo)	Art. 42, 43 y 53
Mejoras que el inquilino quiera hacer	Inquilino, salvo autorización escrita con compromiso de pago	Art. 37

La tabla es orientativa: cada caso depende del contrato y de cómo se pruebe la causa del daño.

¿Qué hacer si el propietario no hace una reparación urgente?

La ley te da una herramienta concreta (art. 35):

1. Avisá por escrito al propietario (correo o WhatsApp, con fecha, fotos y descripción del daño).
2. Esperá 10 días hábiles. Si en ese plazo no inicia la reparación, podés hacerla vos y rebajar el costo del alquiler, más intereses a la tasa básica pasiva del Banco Central, o dar por terminado el contrato y reclamar daños y perjuicios.
3. Guardá todo: cotizaciones, facturas electrónicas, fotos del antes y el después, y los mensajes con el propietario.

Si el propietario no está de acuerdo con la reparación o con su costo, puede acudir a un juez por la vía sumaria (art. 36).

Ojo con las molestias: el inquilino debe tolerar las incomodidades de las reparaciones que haga el propietario, pero si impiden usar la casa o la vuelven insoportable, puede pedir una rebaja proporcional del alquiler mientras duran o terminar el contrato (art. 38).

¿El propietario tiene que pagar las mejoras que hace el inquilino?

No, salvo en dos casos (art. 37): que las haya autorizado por escrito y se haya comprometido a pagarlas, o que sean una reparación urgente hecha bajo el art. 35. Las mejoras quedan en la propiedad al terminar el contrato, salvo pacto en contrario o que puedan retirarse sin dañar el inmueble.

Antes de pintar, cambiar pisos o instalar algo fijo, pedí la autorización por escrito y dejá claro quién paga.

¿Quién paga si el daño lo causa un terremoto o una inundación?

Nadie tiene la culpa, y la ley lo resuelve así:

• Si la casa se destruye por completo o en su parte principal, el contrato termina (art. 42).
• Si la destrucción es parcial y la casa sigue siendo utilizable, el inquilino puede pedir la reparación y una rebaja del alquiler mientras dura (art. 42).
• Si la casa no se puede usar, no se debe alquiler durante ese tiempo, o se rebaja en proporción al uso perdido (art. 43).
• El inquilino no responde por daños causados por defectos de la propia casa, caso fortuito o fuerza mayor (art. 53).

¿Cómo evitar pleitos al entrar y al salir de la casa?

• Al entrar: si no se describe el estado de la casa al inicio, la ley presume que el inquilino la recibió en buen estado (art. 46). Por eso conviene a ambas partes firmar un acta de entrega con fotos y video.
• Durante el contrato: el propietario puede inspeccionar la casa una vez al mes, o más si las circunstancias lo justifican, en horas hábiles y con el inquilino u otro adulto presente; puede ir con un ingeniero o arquitecto (art. 51).
• Al salir: el inquilino devuelve la casa en buen estado, salvo el deterioro normal por el tiempo, el caso fortuito o los defectos que no causó (art. 55).

El depósito de garantía cubre el alquiler y las demás obligaciones del contrato, salvo pacto distinto (art. 59). Puede usarse para daños que causó el inquilino, pero no para el desgaste normal que le toca al propietario. Te lo explicamos a fondo en depósito de garantía en un alquiler.

¿Qué cláusulas de reparaciones revisar antes de firmar?

• Mantenimiento menor: qué reparaciones por uso normal pasan al inquilino, si alguna. Si no se dice nada, son del propietario.
• Electrodomésticos y equipos incluidos: lista, estado al entregar y quién los repara.
• Cómo se avisan los daños: por qué medio y a quién.
• Mejoras: que requieran autorización escrita e indiquen quién paga.
• Acta de entrega: como anexo del contrato, con fotos.

Ninguna cláusula puede quitarle al inquilino los derechos que le da la ley (art. 3). Para el resto del contrato, revisá nuestra guía de cláusulas del contrato de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿El propietario puede subirme el alquiler por hacer una reparación?

No. Las reparaciones necesarias se hacen sin derecho a elevar la renta (art. 34 de la Ley 7527).

¿Puedo dejar de pagar el alquiler si el dueño no repara?

No de forma unilateral. Lo que la ley permite es hacer vos la reparación urgente, después de avisar por escrito y esperar 10 días hábiles, y rebajar ese costo más intereses del alquiler (art. 35). Si dejás de pagar sin más, el propietario puede pedir el desalojo.

¿El contrato puede ponerme todas las reparaciones a mí?

Solo las del desgaste por uso normal y paso del tiempo (art. 33), además de los daños que causes. Las reparaciones necesarias por defectos de la propiedad siguen siendo del propietario, y en vivienda de interés social esas cláusulas son nulas (art. 91).

¿Quién paga si se daña el tanque de agua caliente?

Si se dañó por antigüedad o uso normal y el contrato no dice nada, el propietario. Si se dañó por mal uso del inquilino, el inquilino.

¿Esta ley aplica si alquilo por Airbnb?

No necesariamente. La Ley 7527 excluye las casas turísticas alquiladas por temporadas en zonas declaradas aptas por el ICT (art. 7). En ese caso mandan el contrato y las reglas de la plataforma.

¿Qué pasa si un terremoto daña la casa alquilada?

Nadie tiene la culpa. Si la casa queda inutilizable, no se paga alquiler mientras dure (art. 43); si se destruye por completo, el contrato termina (art. 42).

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Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado. Fuente: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, N.º 7527 (SCIJ).