Derechos del inquilino en Costa Rica: guía Ley 7527

Si alquilás vivienda en Costa Rica, tus derechos están en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), conocida como Ley de Inquilinato. En corto: tenés derecho a un plazo mínimo de tres años, a que el propietario haga las reparaciones necesarias, a aumentos limitados por la inflación y a no ser sacado de la casa sin un proceso judicial. A cambio, tenés deberes claros: pagar a tiempo, cuidar el inmueble y usarlo para lo que se pactó. Aquí te lo explicamos punto por punto.

Una regla de fondo: tus derechos no se pueden renunciar

La Ley 7527 es de orden público. El artículo 2 dice que todo convenio contrario a sus normas imperativas es nulo y se tiene por no escrito, y el artículo 3 establece que los derechos del inquilino son irrenunciables. En la práctica, si el contrato dice algo como "el inquilino renuncia al plazo de tres años", esa cláusula no vale, aunque la hayás firmado. El resto del contrato sigue vigente.

Otro detalle importante: la ley aplica a contratos verbales o escritos (artículo 4). Si alquilás "de palabra", igual estás protegido; los recibos de pago sirven para demostrar que existe el alquiler y cuánto pagás (artículo 16).

Tus derechos como inquilino

1. Plazo mínimo de tres años

El artículo 70 fija que el alquiler de vivienda no puede durar menos de tres años, aunque el contrato diga uno. Si al vencer el propietario no te avisa con al menos tres meses de anticipación que no va a renovar, el contrato se prorroga automáticamente por otros tres años con las mismas condiciones (artículo 71).

2. Aumentos con tope

Si pagás en colones, el alquiler solo puede ajustarse al cumplirse cada año del contrato y, cuando la inflación anual es de 10% o menos, el aumento no puede superar esa inflación (artículo 67). Si pagás en dólares, el monto se mantiene fijo durante el contrato. Además, el artículo 57 te da la opción de pagar una renta pactada en dólares en colones, al tipo de cambio de venta del BCCR del día del pago. Tenemos una guía completa sobre cuánto puede subir el alquiler por ley.

3. Reparaciones a cargo del propietario

El propietario debe entregarte la casa en buen estado y mantenerla así (artículo 26). El artículo 34 lo obliga a hacer las reparaciones necesarias sin subir la renta, salvo que el daño lo hayás causado vos. Si hay una reparación urgente (una fuga en el techo en plena época lluviosa, un problema eléctrico), avisale de inmediato y por escrito. Si en diez días hábiles no empieza la obra, el artículo 35 te permite hacerla por tu cuenta y rebajar el costo del alquiler, más intereses a la tasa básica pasiva del BCCR.

4. Uso tranquilo de la vivienda

El propietario no puede perturbarte en el uso de la casa (artículo 26), ni cambiar su forma sin tu consentimiento (artículo 40). Tampoco puede arrendarte una vivienda sin agua, servicios sanitarios y electricidad (artículo 22).

5. Recibo de cada pago

Tenés el derecho irrenunciable de exigir recibo o comprobante de cada pago (artículos 56 y 58). Si pagás por SINPE Móvil o transferencia, guardá el comprobante y, si podés, pedí confirmación por WhatsApp.

6. No más de un mes por adelantado

En vivienda, el propietario no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad (artículo 58). El depósito de garantía es otra cosa: la ley no fija un monto, pero lo usual en el mercado es un mes de renta, y responde por alquileres o daños pendientes (artículo 59).

7. Siete días de gracia

Salvo que se pacte otra cosa, el alquiler es mensual y podés pagarlo dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento de cada periodo (artículo 58).

Tus deberes como inquilino

El artículo 44 resume lo que te toca:

• Pagar el alquiler en la fecha convenida.
• Usar la casa solo para lo pactado. Si es vivienda, no podés convertirla en local comercial sin autorización escrita. Ojo: el artículo 45 aclara que una pequeña industria doméstica o ejercer tu profesión desde la casa no cuenta como cambio de destino, siempre que sigás viviendo ahí.
• Cuidar el inmueble y responder por daños causados por vos, tu familia o tus visitas (artículo 47).
• Devolver la casa al terminar el contrato.
• No subarrendar ni ceder el alquiler sin permiso expreso del propietario (artículo 78). Alquilar un cuarto por tu cuenta sin autorización puede terminar en desalojo.

Cuándo te pueden pedir la casa

El propietario puede pedir la terminación del contrato por causas concretas, como la falta de pago, no conservar el bien en buen estado, cambiar su destino o subarrendar sin permiso (artículo 114). También puede no renovar al vencer el plazo, siempre que avise con tres meses de anticipación.

Lo que no puede hacer es sacarte por su cuenta: cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz o sacar tus cosas no son caminos legales. El desalojo lo ordena un juez. Cuando la causa es falta de pago, existe el proceso monitorio arrendaticio, que es rápido: si te notifican, tenés un plazo corto para oponerte y, mientras tanto, se te ordena depositar los alquileres ante el juzgado. Si tenés un conflicto, no dejés de pagar: la ley te permite consignar el alquiler judicialmente si el propietario se niega a recibirlo.

Si querés irte antes

Salvo pacto escrito en contrario, podés terminar el contrato avisando al propietario con tres meses de anticipación (artículo 72). Hacelo por escrito y guardá la prueba del aviso.

Resumen rápido

Tema	Qué dice la Ley 7527	Artículo
Plazo mínimo	3 años, con prórroga automática si nadie avisa	70 y 71
Aumento en colones	Una vez al año, tope igual a la inflación (si es ≤10%)	67
Reparaciones necesarias	Las paga el propietario, sin subir la renta	34
Reparación urgente no atendida	A los 10 días hábiles podés hacerla y rebajarla	35
Pago por adelantado	Máximo una mensualidad	58
Aviso para irte	3 meses, salvo pacto escrito distinto	72

Checklist para proteger tus derechos

1. Pedí el contrato por escrito, aunque sea sencillo.
2. Al entrar, hacé un inventario con fotos y video del estado de la casa. Si no se describe el estado, la ley presume que la recibiste en buen estado (artículo 46).
3. Guardá todos los comprobantes de pago.
4. Toda solicitud de reparación, por escrito y con fecha.
5. Verificá en el Registro Nacional que quien te alquila es el dueño o tiene poder para hacerlo.
6. Nunca adelantés dinero por una casa que no has visto en persona.

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Esta guía resume disposiciones generales de la Ley 7527 y no sustituye la asesoría de un abogado. Cada contrato y cada conflicto tienen particularidades; ante una disputa, consultá con un profesional o un centro de conciliación.