¿Cuánto puede subir el alquiler en Costa Rica por ley?

Es una de las dudas más comunes entre propietarios e inquilinos: ¿cuánto se puede subir el alquiler de una vivienda cada año? En Costa Rica la respuesta está en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), y depende sobre todo de una cosa: si el alquiler se pactó en colones o en dólares.

Alquiler en colones: tope según la inflación

Si el contrato está en colones, el propietario puede ajustar el alquiler una vez al año, al cumplirse cada año del contrato. El aumento tiene un tope ligado a la inflación:

• Si la inflación interanual es igual o menor al 10%, el aumento máximo es igual a esa inflación. Por ejemplo, si la inflación de los últimos doce meses fue 3%, el alquiler puede subir como máximo un 3%.
• Si la inflación supera el 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) define el porcentaje de aumento, que no puede ser menor al 10% ni mayor que la inflación del año.

La inflación que cuenta es la que certifica el INEC con el Índice de Precios al Consumidor. En años de inflación muy baja o negativa, como ha pasado recientemente en Costa Rica, el aumento permitido es pequeño o incluso cero.

Ejemplo

Pagás ₡300.000 al mes y se cumple un año de contrato. Si la inflación interanual certificada fue 2%, el nuevo alquiler puede ser como máximo ₡306.000. Cualquier monto mayor no se puede exigir.

Alquiler en dólares: sin aumentos durante el contrato

Si el alquiler se pactó en dólares u otra moneda extranjera, se mantiene fijo durante todo el plazo del contrato. El propietario no puede subirlo al cumplirse cada año, aunque el tipo de cambio o la inflación hayan variado. Esta regla existe porque el alquiler en dólares ya protege al propietario frente a la devaluación del colón.

Un detalle importante: el tipo de cambio sí afecta al inquilino que gana en colones. Si el dólar sube, la misma renta le cuesta más colones, y la ley no lo protege de eso.

Cómo tiene que notificarse el aumento

El aumento no es automático. El propietario tiene que avisarle al inquilino el nuevo monto y respaldarlo con la certificación del INEC o la publicación oficial del índice de inflación. El nuevo alquiler rige a partir del periodo de pago siguiente a la notificación. Si el propietario no avisa, el inquilino sigue pagando el monto anterior.

Conviene hacerlo por escrito, por un medio que deje constancia (correo electrónico o WhatsApp con confirmación de lectura, o carta firmada de recibido).

El plazo mínimo: tres años

La Ley 7527 establece que el arrendamiento de vivienda tiene un plazo mínimo de tres años, aunque el contrato diga uno menor. Si al terminar ninguna de las partes avisa con al menos tres meses de anticipación que no quiere renovar, el contrato se prorroga automáticamente por otros tres años en las mismas condiciones.

Esto tiene una consecuencia práctica: el propietario no puede usar el vencimiento de un contrato de un año para imponer un aumento mayor al permitido. Mientras dure el plazo legal, los aumentos siguen las reglas de arriba.

Preguntas frecuentes

¿Se puede pactar en el contrato un aumento fijo, por ejemplo 10% anual?

En alquileres de vivienda en colones, una cláusula que permita aumentos por encima del tope legal no es exigible en lo que exceda la ley. El inquilino puede pagar solo el aumento permitido.

¿Y si el propietario quiere pasar el contrato de colones a dólares?

Solo si ambas partes lo acuerdan. No se puede imponer al inquilino a mitad del contrato.

¿Estas reglas aplican a locales comerciales?

No exactamente. Los arrendamientos comerciales y otros usos distintos a la vivienda tienen reglas propias de actualización. Esta guía aplica a vivienda.

¿Qué hago si me cobran un aumento mayor?

Primero, conversalo con el propietario mostrando la inflación certificada por el INEC. Si no hay acuerdo, podés buscar orientación legal o acudir a un centro de conciliación. Seguí pagando el monto que corresponde por ley y guardá los comprobantes.

Resumen

	Contrato en colones	Contrato en dólares
¿Cuándo se puede aumentar?	Al cumplirse cada año del contrato	No se aumenta durante el plazo
Tope	La inflación interanual (si es ≤10%)	—
¿Hay que notificar?	Sí, con respaldo del INEC	—
Plazo mínimo de vivienda	3 años, con prórroga automática si nadie avisa

Si sos propietario y querés alquilar con un proceso ordenado, mirá cómo funciona administrar tus rentas con MiJome. Si estás buscando dónde vivir, podés ver alquileres disponibles.

Esta guía resume las reglas generales de la Ley 7527 y no sustituye la asesoría legal. Cada contrato puede tener particularidades; ante un conflicto, consultá con un abogado.