Contrato de alquiler Costa Rica: cláusulas clave

Un buen contrato de alquiler en Costa Rica no tiene que ser largo, pero sí claro: quiénes son las partes, qué se alquila y en qué estado, cuánto se paga y cómo, el plazo, quién repara qué y cómo termina. Todo eso debe respetar la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), porque cualquier cláusula que la contradiga es nula aunque esté firmada. Esta guía te da la lista de cláusulas que no pueden faltar y las que conviene evitar, tanto si sos propietario como si sos inquilino.

Primero: qué no se puede pactar

La Ley 7527 es de orden público. Según el artículo 2, lo que contradiga sus normas imperativas se tiene por no escrito, y el artículo 3 dice que los derechos del inquilino son irrenunciables. Por eso, antes de escribir el contrato, conviene saber qué cláusulas no van a valer aunque ambas partes las firmen:

• Un plazo menor a tres años para vivienda. El artículo 70 dice que, si se pacta menos, el contrato se entiende por tres años.
• Aumentos anuales por encima del tope legal en contratos en colones. El artículo 68 declara nulo cualquier reajuste superior al permitido, sea fijo o porcentual.
• Cobrar más de una mensualidad por adelantado en vivienda (artículo 58).
• Renuncias del inquilino a sus derechos: a la prórroga, a las reparaciones, a los recibos, al proceso judicial de desalojo.
• Destinos ilegales para el inmueble (artículo 5).

Las cláusulas que no pueden faltar

1. Las partes

Nombre completo, cédula o DIMEX, estado civil, dirección y medio de notificación (correo o WhatsApp) de propietario e inquilino. Si el propietario es una sociedad, indicá quién la representa. Quien alquila debe ser el dueño o tener facultad para hacerlo (artículo 9); si hay copropietarios, se necesita el consentimiento de todos.

2. El inmueble y su estado

Dirección, número de finca y, si es condominio, el número de filial. Adjuntá un inventario con fotos del estado de la casa y de los muebles incluidos: la ley exige que los muebles se individualicen (artículo 21), y si no se describe el estado al inicio, se presume que el inquilino recibió el bien en buen estado (artículo 46). Un inventario bien hecho protege a ambas partes al final del contrato.

3. Destino

"Uso exclusivo de vivienda" y, si aplica, cuántas personas la habitarán. El cambio de destino sin autorización escrita es causa de terminación (artículo 45).

4. Renta, moneda, forma y fecha de pago

Monto exacto, moneda, día de pago y cuenta o número de SINPE Móvil. La ley da siete días naturales después del vencimiento para pagar (artículo 58) y exige que el propietario entregue recibo o un comprobante equivalente. Si se pacta en dólares, el inquilino puede pagar en colones al tipo de cambio de venta del BCCR del día del pago (artículo 57).

5. Reajuste anual

En colones, indicá que el alquiler se ajustará cada año según la inflación certificada por el INEC, con el tope del artículo 67. En dólares, la renta queda fija durante el contrato. Tenemos una guía sobre cuánto puede subir el alquiler por ley.

6. Plazo y renovación

Fecha de inicio y plazo de tres años. Recordá que hay prórroga automática por otros tres años si el propietario no avisa con tres meses de anticipación que no renovará (artículo 71). El inquilino puede terminar el contrato avisando con tres meses de anticipación, salvo pacto escrito distinto (artículo 72).

7. Depósito de garantía

La ley no fija un monto para el depósito; lo usual en el mercado es un mes de renta. Lo importante es escribir para qué responde (alquileres, servicios o daños pendientes, según el artículo 59), en cuánto tiempo se devuelve después de entregar la casa y cómo se documentan los descuentos.

8. Servicios y cuotas

Quién paga agua (AyA o ASADA), luz, internet, cable y, en condominio, la cuota de mantenimiento. En condominio, el inquilino debe respetar el reglamento (artículo 25): adjuntalo al contrato.

9. Reparaciones y mejoras

El propietario hace las reparaciones necesarias sin subir la renta (artículo 34); el inquilino cuida el bien y responde por los daños que cause (artículo 47). Definí un procedimiento de aviso por escrito. Las mejoras que haga el inquilino solo se reembolsan si el propietario las autorizó por escrito (artículo 37).

10. Subarriendo y mascotas

Sin autorización expresa, el inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato (artículo 78). Si se permiten mascotas, decilo y definí condiciones.

11. Visitas del propietario

El propietario no puede perturbar el uso del inquilino (artículo 26). Pactá con qué aviso previo se harán las inspecciones y en qué horario.

12. Terminación y entrega

Causas de terminación según la ley (falta de pago, daños, cambio de destino, subarriendo), cómo se entrega la casa y cómo se revisa el inventario final.

Ejemplo en números: lo que se paga al entrar

Concepto	Monto	Base
Alquiler mensual en Tres Ríos	₡350.000	Pactado
Primer mes por adelantado	₡350.000	Máximo legal: una mensualidad
Depósito de garantía (práctica usual)	₡350.000	La ley no fija monto
Total al firmar	₡700.000
Reajuste al año con inflación certificada de 2%	Hasta ₡357.000	Artículo 67

Pedir "tres meses por adelantado" para vivienda no se ajusta a la ley, aunque sea común verlo en grupos de Facebook.

Checklist antes de firmar

1. Verificá en el Registro Nacional quién es el dueño.
2. Revisá que el contrato no tenga ninguna de las cláusulas nulas de la lista.
3. Hacé el inventario con fotos y firmalo como anexo.
4. Adjuntá el reglamento del condominio, si aplica.
5. Firmá dos originales, uno para cada parte. Autenticar las firmas ante notario le da fecha cierta al contrato.
6. Guardá todos los recibos y comunicaciones por escrito.

Si sos inquilino, repasá también tus derechos y deberes según la ley. Si sos propietario, mirá cómo administrar tus rentas con MiJome o publicá tu alquiler gratis, con tu número privado y los contactos llegando por la plataforma.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado o notario. Cada contrato tiene particularidades; para redactarlo o revisarlo, consultá con un profesional.