Depósito de garantía del alquiler en Costa Rica: guía

En Costa Rica lo más común es cobrar como depósito de garantía el equivalente a un mes de alquiler, y devolverlo al terminar el contrato, una vez que se revisa el estado de la casa y se confirma que no quedan deudas de servicios. La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) no fija un monto exacto ni un plazo en días para la devolución, así que lo que realmente protege a ambas partes es lo que diga el contrato y, sobre todo, cómo se documente el estado del inmueble al entrar y al salir.

Qué dice la ley sobre el depósito

La Ley 7527 trata el depósito dentro de las garantías del contrato. Su artículo 59 dice que las garantías que acompañan el arrendamiento, cualquiera que sea su naturaleza, responden por el pago de los alquileres y por las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo que se pacte otra cosa. En la práctica eso significa:

El depósito no es un pago adelantado ni un "último mes" que el inquilino puede dejar de pagar. Es una reserva para cubrir lo que quede pendiente al final.
Puede usarse para alquileres atrasados, recibos de agua o luz sin pagar, y daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso.
Lo que no se use para esas obligaciones se le devuelve al inquilino.

Como la ley no pone un número de días, la jurisprudencia y la práctica hablan de un plazo razonable. Es común que se devuelva entre 15 y 30 días después de la entrega, tiempo suficiente para verificar que AyA (o la ASADA) y la compañía eléctrica no tienen saldos pendientes.

Un dato útil: en noviembre de 2025 se presentó en la Asamblea Legislativa un proyecto de ley (expediente 25.288) que propone limitar el depósito a un mes de renta y fijar la devolución en 15 días naturales. Mientras no se apruebe, siguen aplicando las reglas generales de la Ley 7527 y lo que diga tu contrato.

¿Cuánto se cobra y en qué moneda?

La costumbre es un mes, en la misma moneda del alquiler. Si la renta es de ₡350.000, el depósito usual es ₡350.000. Algunos propietarios piden dos meses cuando la casa se alquila amueblada o tiene equipo de valor; eso tiene que quedar claro y por escrito desde el inicio.

Recordá que el contrato de vivienda tiene un plazo mínimo de tres años (artículo 70 de la Ley 7527), aunque se firme por menos. El depósito se queda guardado todo ese tiempo, así que conviene acordar desde el principio cómo se va a manejar si el alquiler cambia.

Ejemplo de liquidación del depósito

Ana alquiló un apartamento en Curridabat por ₡350.000 al mes y dejó ₡350.000 de depósito. Al entregar, la revisión con las fotos de entrada muestra esto:

Concepto	Monto	¿Se descuenta?
Depósito entregado al inicio	₡350.000	—
Último recibo de luz (consumo hasta el día de salida)	₡18.500	Sí
Último recibo de agua	₡9.200	Sí
Vidrio quebrado de una ventana (con factura)	₡32.000	Sí
Pintura desgastada por el uso normal de 3 años	—	No, es desgaste normal
Monto a devolver	₡290.300

La clave del ejemplo: cada rebajo tiene respaldo (recibo o factura) y se puede comparar con cómo estaba el apartamento al inicio. Sin ese respaldo, la discusión se vuelve palabra contra palabra.

Cómo documentar el estado del inmueble

Esta es la parte que más problemas evita, para propietarios y para inquilinos.

Al entrar

Hacé un inventario por escrito, cuarto por cuarto: paredes, pisos, puertas, llavines, ventanas, cielorraso, baños, calentador, cocina, rejas y portón.
Tomá fotos y video con fecha, incluyendo detalles: manchas de humedad, grietas, azulejos quebrados. En época lluviosa revisá también goteras y canoas.
Anotá las lecturas de los medidores de agua y luz el día de entrega de llaves.
Firmen ambos el inventario y adjúntenlo al contrato. Enviarse las fotos por WhatsApp o correo deja un registro con fecha que sirve después.

Al salir

Hagan la revisión juntos, con el inventario inicial en la mano.
Separen el desgaste normal de los daños: la pintura que se opacó con los años no es lo mismo que un hueco en la pared.
Pidan los recibos finales de agua y luz, o acuerden retener solo el monto estimado hasta que lleguen.
Firmen una liquidación con el detalle de lo que se rebaja y lo que se devuelve, y la fecha de pago.

Qué debería decir el contrato sobre el depósito

Monto y moneda del depósito.
Para qué se puede usar (alquileres, servicios, daños) y que no sustituye el pago del último mes.
Plazo concreto de devolución, por ejemplo 15 o 30 días después de la entrega.
Que los rebajos deben justificarse con facturas o recibos.
El inventario firmado como anexo.

Si querés repasar el resto de cláusulas, tenemos una guía sobre las cláusulas que no pueden faltar en el contrato de alquiler, y otra sobre derechos y deberes del inquilino.

¿Y si no me devuelven el depósito?

Primero, pedilo por escrito, adjuntando el inventario y las fotos, y dando un plazo para responder. Si no hay acuerdo, podés intentar una conciliación (por ejemplo en una Casa de Justicia del Ministerio de Justicia y Paz) antes de ir a la vía judicial. Si sos propietario, guardá todas las facturas de lo que rebajaste: son tu mejor defensa.

Si alquilás tu propiedad y querés llevar un proceso ordenado desde el primer día, conocé cómo administrar tus rentas con MiJome.

Esta guía resume reglas generales de la Ley 7527 y la práctica usual en Costa Rica. No sustituye la asesoría de un abogado; ante un conflicto concreto, consultá con un profesional.