Opción de compraventa y arras en Costa Rica (2026)

La opción de compraventa y arras en Costa Rica funcionan así: con la opción, el dueño se compromete a vender una propiedad a un precio fijado dentro de un plazo, y las arras son el dinero que el comprador entrega como señal de que va en serio. Por ley, ese dinero se toma a cuenta del precio y confirma el trato: nadie puede retirarse "perdiendo las arras" y no existe una regla automática de "devolver el doble", salvo que el contrato lo diga por escrito.

Actualizado: octubre de 2026.

Los artículos citados son del Código Civil (copia de Bufete de Costa Rica); pedile a tu notario que confirme el texto vigente.

¿Qué es una opción de compraventa en Costa Rica?

Es un contrato previo a la venta: las partes fijan propiedad, precio y plazo, y la venta se firma después en escritura pública. ECIJA la describe como "un acto preparatorio (previo) a la firma de la escritura de traspaso" (ECIJA, setiembre de 2023).

El Código Civil la llama promesa de venta: según el art. 1053, si fue aceptada, las partes pueden exigir que la venta se haga. Hay dos variantes:

• Opción (promesa unilateral): el dueño queda atado a su oferta durante el plazo y solo el comprador decide si compra.
• Promesa recíproca: los dos se obligan a firmar la venta.

Según el art. 1054, la propiedad pasa al comprador el día de la venta, no el de la promesa: mientras tanto la finca sigue a nombre del vendedor. Por eso, antes de dar dinero, hacé un estudio registral.

Ojo: el nombre no manda. En el voto 507-F-2007 de la Sala Primera, un documento llamado "opción" se tomó como venta porque la compradora ya había pagado ₡500.000 de ₡5.000.000 y estaba en posesión (Carranza Zúñiga, Revista Judicial 112).

¿Qué son las arras y se pierden si me arrepiento?

Las arras son confirmatorias por defecto: se toman a cuenta del precio y confirman el contrato. El art. 1058 dice que nadie puede retractarse perdiendo las arras, "salvo que así esté expresamente estipulado". El código no trae la regla de "quien recibió devuelve el doble".

Si querés otra cosa, tiene que quedar escrita:

• Arras penitenciales: permiten retirarse pagando un precio, por ejemplo perdiendo lo dado o devolviendo el doble.
• Cláusula penal (arts. 708 a 714): fija por adelantado cuánto paga quien incumpla. Se reclama el cumplimiento o la pena, no ambos, salvo pacto (art. 711). Y el art. 712 pone tope: sola, la pena no puede superar la obligación principal; junto con el cumplimiento, no pasa de la cuarta parte.

	Arras confirmatorias	Arras penitenciales	Cláusula penal
Base en el Código Civil	Art. 1058	Art. 1058 (solo con pacto expreso)	Arts. 708 a 714
¿Aplica sin escribirla?	Sí, es la regla por defecto	No	No
¿Cuenta para el precio?	Sí	Según lo pactado	No es un pago a cuenta: es una multa
¿Permite retirarse pagando?	No	Sí, en los términos pactados	No: sanciona el incumplimiento
"Devolver el doble"	No existe por ley	Solo si se pacta	Se fija un monto (con el tope del art. 712)

¿Qué pasa si el comprador o el vendedor se echa para atrás?

Depende del contrato; si no dice nada, la situación es desigual. Según un artículo de doctrina publicado en la Revista Judicial (es la opinión de un autor, no una regla del código), si el comprador no compra por causas ajenas al vendedor, las arras pasan al vendedor, salvo pacto. Si el que incumple es el vendedor, el comprador "podría aspirar, únicamente, a pedir la devolución de las arras". El propio autor critica ese desequilibrio (Revista Judicial 112).

Además, el art. 1066 permite que, si el dueño se niega a firmar, el juez otorgue la escritura en su nombre. La lección: si sos comprador, pactá una penalidad que también obligue al vendedor; si sos vendedor, dejá claro cuándo te quedás con el depósito.

¿Qué es el plazo de un mes del artículo 1055?

Es la trampa más peligrosa: según el art. 1055, si la promesa ya es exigible y nadie demanda su cumplimiento dentro de un mes, caduca.

En palabras simples: "exigible" es cuando llega la fecha o se cumple la condición para firmar. Si la opción vence el 15 de marzo y la otra parte no llega a firmar, desde ahí corre un mes. Si no presentás una demanda en ese tiempo, perdés el derecho a exigir la venta. La norma habla de demandar, así que un reclamo por WhatsApp o correo probablemente no basta para detener el plazo. Buscá un abogado esa misma semana: él define cómo se cuenta en tu caso.

¿Cuánto se da de arras y cuánto dura la opción?

Lo usual es entre 5 % y 10 % del precio (CostaRicaLaw, 2016); el abogado Jorge Montero habla de un 10 % "usualmente" (Tico Times, 15 de marzo de 2022). No es regla legal.

Precio de la casa	Arras al 5 %	Arras al 10 %
₡60.000.000	₡3.000.000	₡6.000.000
₡80.000.000	₡4.000.000	₡8.000.000
₡120.000.000	₡6.000.000	₡12.000.000

Sobre el plazo: cuando el comprador necesita crédito, "la costumbre comercial es un plazo mínimo de tres meses" para que el banco estudie el préstamo (Revista Judicial 112). BG&A menciona plazos de tres meses, seis meses o un año (BG&A, 6 de julio de 2024). Para negociar, mirá cómo negociar el precio de una casa.

¿Quién debe guardar el dinero de las arras?

Lo recomendable es un escrow, no el vendedor. Si el vendedor no devuelve el dinero, hay que demandarlo, algo lento y caro (CostaRicaLaw, 2016). En un caso real, un depósito pagado directo a un vendedor que luego murió nunca se recuperó (Tico Times, 17 de julio de 2021). El escrow pide el origen de los fondos, libera el dinero por instrucción del abogado del cierre y, si hay disputa, puede depositarlo en el juzgado (CostaRicaLaw, 2024).

Preguntale a la empresa de escrow si está inscrita ante la SUGEF: la Ley 7786 obliga a inscribirse a actividades como los proveedores de servicios fiduciarios; no confirmamos si toda empresa de escrow entra en esa lista (ECIJA). Esa inscripción es para prevenir el lavado de dinero: no es una licencia profesional ni garantiza solvencia (Delfino, 23 de junio de 2026). Y nunca transfieras por un comprobante o una cuenta que te mandaron por chat: repasá las estafas contra vendedores.

¿Cuánto cuesta hacer la opción y quién paga?

El arancel notarial (Decreto 41930-JP, art. 75) cobra por una opción de compraventa la mitad de la tarifa general, con un mínimo de ₡60.500. La fecha cierta de un documento privado también tiene mínimo de ₡60.500 (art. 99) (Colegio de Abogados, Arancel 2019). Confirmá con tu notario el monto exacto y que ese arancel siga vigente.

Para la escritura final, el art. 1067 del Código Civil dice que, sin pacto, los gastos de escritura van por mitad. Dejá por escrito quién paga qué. El detalle de cada rubro está en gastos de cierre al comprar casa, y el día de la firma, en firma de la escritura paso a paso.

¿Qué cláusulas debe tener una opción de compraventa?

Como mínimo, estas:

• Partes y finca: cédulas, matrícula y plano catastrado.
• Precio y moneda: colones o dólares, y qué tipo de cambio se usa si aplica.
• Arras: monto, quién las custodia y si se imputan al precio.
• Plazo: fecha límite para firmar la escritura.
• Condición de crédito: qué pasa con el depósito si el banco rechaza el préstamo.
• Gastos: quién paga honorarios, traspaso y timbres.
• Estado de la propiedad: libre de gravámenes al cierre, impuestos al día y fecha de entrega. Si tiene hipoteca, mirá vender una casa con hipoteca.
• Penalidad: arras penitenciales o cláusula penal, para el comprador y para el vendedor.

Cómo te ayuda MiJome

Antes de la opción viene la negociación:

• Las consultas quedan registradas en tu panel: un historial escrito de quién preguntó y qué se ofreció por la plataforma.
• Tu teléfono y tu correo no son públicos. Vos decidís cuándo dar tu número.
• Precio en colones o dólares, la misma moneda que vas a pactar; MiJome lo convierte para el visitante.
• Publicar es gratis para personas, con 0 % de comisión de MiJome por la venta.
• Si sos comprador, la calculadora ¿Qué puedo comprar? te ayuda a ver qué precio te calza antes de firmar una condición de crédito.
• Si sos agente o agencia, en MiJome para negocios tenés perfil de agencia y consultas registradas por organización.

Preguntas frecuentes

¿Las arras se devuelven si el banco no me presta?

Depende del contrato: el Código Civil no trae una regla para ese caso. Por eso la opción debe tener una condición de crédito que indique que, si el banco rechaza el préstamo, el depósito se devuelve.

¿Es cierto que el vendedor debe devolver el doble si se retira?

No por ley. En Costa Rica las arras son confirmatorias por defecto (art. 1058 del Código Civil). Devolver el doble solo aplica si se pactó por escrito como arras penitenciales.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar si la otra parte no firma?

Según el art. 1055 del Código Civil, la promesa caduca si no se demanda su cumplimiento dentro de un mes desde que es exigible. Si la otra parte no cumple, consultá con un abogado de inmediato.

¿Cuánto se acostumbra dar de arras?

Lo usual va de 5 % a 10 % del precio, según despachos de abogados: en una casa de ₡80 millones, entre ₡4 y ₡8 millones, pero se negocia.

¿Vas a vender? Publicá tu casa gratis en MiJome y negociá con las consultas ordenadas en tu panel.

Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado, notario o contador.