Tasa fija o variable en hipoteca: tu cuota al vencer la fija

Cuando termina el periodo de tasa fija de tu crédito hipotecario, la cuota deja de ser un número fijo: el banco la recalcula con una tasa variable, que casi siempre es una tasa de referencia (como la Tasa Básica Pasiva o la TRI en colones, o la Prime en dólares) más un margen que quedó escrito en tu contrato. Si la referencia está baja, la cuota puede subir poco; si está alta, el brinco puede ser de decenas de miles de colones al mes. En esta guía te explicamos cómo funciona y te mostramos una simulación en colones para que sepás qué esperar.

Cómo se arma la tasa de un crédito de vivienda

La mayoría de los créditos hipotecarios en Costa Rica combinan dos etapas:

• Periodo fijo: los primeros años (2, 3, 5 u 8, según el banco y el producto) la tasa no cambia. Sabés exactamente cuánto vas a pagar.
• Periodo variable: el resto del plazo la tasa se revisa periódicamente y se calcula como tasa de referencia + margen.

La Ley 9859, conocida como ley contra la usura (reformó la Ley 7472 de Defensa del Consumidor), define que una tasa variable es la suma de un índice de referencia objetivo y público más un margen o spread. El margen es el componente que el banco no puede mover a su antojo: lo que cambia con el tiempo es la referencia.

Las referencias más comunes

Referencia	Moneda	Quién la calcula
Tasa Básica Pasiva (TBP)	Colones	Banco Central de Costa Rica (BCCR), cada semana, con base en las tasas que pagan las entidades por captar ahorro
Tasa de Referencia Interbancaria (TRI)	Colones (también existe en dólares)	La Cámara de Bancos, mediante un proveedor de precios independiente regulado por la SUGEVAL; se publica semanalmente para varios plazos
Prime Rate	Dólares	Referencia internacional (Estados Unidos) que usan varios bancos para créditos en dólares

Tu contrato dice cuál referencia usa, cada cuánto se revisa la tasa (mensual, trimestral, semestral) y cuál es el margen. Si no lo tenés claro, pedile al banco un estado de la operación y revisá la cláusula de intereses.

¿Cuánto puede moverse la referencia?

Bastante, y en pocos años. La TBP llegó a 2,90% en setiembre de 2021, que en ese momento fue su nivel más bajo en décadas. Para enero de 2023 estaba en 6,35%. En 2026 ha rondado el 3,6%: el BCCR la fijó en 3,76% la primera semana de enero, y en mayo el promedio fue de aproximadamente 3,6%.

Eso quiere decir que alguien que firmó con tasa fija en 2021 y a quien se le venció la fija en 2023 pudo haber visto una referencia más del doble de alta que la que había cuando firmó. Nadie puede prometerte dónde va a estar la TBP dentro de tres o cinco años.

Simulación: qué pasa con tu cuota al vencer la fija

Tomemos un ejemplo ilustrativo (las tasas son supuestos para el ejercicio, no ofertas de ningún banco):

• Crédito de ₡50.000.000 a 25 años en colones.
• Tasa fija de 7,5% durante los primeros 3 años.
• Después: TBP + 4,5 puntos de margen.

Durante los tres años fijos, la cuota de principal e intereses es de unos ₡369.500. Al terminar ese periodo todavía debés alrededor de ₡47.700.000, porque al inicio la mayor parte de la cuota se va en intereses. Ese saldo se recalcula por los 22 años que faltan con la nueva tasa:

Escenario de la TBP al vencer la fija	Tasa resultante	Cuota nueva aprox.	Diferencia mensual
Se mantiene en 3,6%	8,1%	₡387.700	+₡18.200
Sube a 5,0%	9,5%	₡431.500	+₡62.000
Sube a 7,0%	11,5%	₡497.300	+₡127.800

Fijate en dos cosas. Primero, aunque la TBP no se mueva, la cuota sube porque la tasa fija inicial era más baja que la variable (algo común en las ofertas promocionales). Segundo, en el escenario alto el aumento equivale a más de un 34% de la cuota original. Estos montos no incluyen seguros (incendio, terremoto, saldo deudor), que se suman aparte.

Tasa fija o variable: cómo decidir

Una fija más larga te conviene si…

• Tu ingreso es estable pero ajustado, y un aumento de ₡60.000 o ₡100.000 al mes te desacomodaría.
• Preferís pagar un poco más hoy a cambio de certeza durante más años.
• Planeás hacer abonos extraordinarios durante el periodo fijo para bajar el saldo antes de que se vuelva variable.

Aceptar más tramo variable puede tener sentido si…

• Tenés colchón: tu presupuesto aguanta la cuota del escenario alto sin sacrificar lo básico.
• Esperás que tu ingreso crezca en los próximos años.
• El margen que te ofrecen es bajo y la tasa fija disponible es mucho más cara.

Si ganás en colones, pensalo dos veces antes de endeudarte en dólares solo porque la tasa se ve más baja: al riesgo de tasa le sumás el riesgo cambiario. Lo explicamos en la guía sobre crédito en colones o en dólares.

Checklist antes de firmar (o antes de que venza tu fija)

1. Pedí por escrito la tasa de referencia y el margen que aplicarán cuando termine la fija. No te quedés solo con la tasa promocional.
2. Preguntá cada cuánto se revisa la tasa y si existe algún tope o piso en el contrato.
3. Hacé tu propia prueba de estrés: calculá la cuota con la referencia 2 y 3 puntos más alta. Si no la podés pagar, buscá un monto menor o un plazo fijo más largo.
4. Revisá la TITA (tasa total que incluye comisiones y cargos obligatorios) para comparar ofertas de forma justa.
5. Anotá la fecha exacta en que vence tu periodo fijo y pedí al banco una proyección de la nueva cuota con unos meses de anticipación.
6. Evaluá abonar o refinanciar antes del cambio: un abono extraordinario reduce el saldo sobre el que se recalcula la cuota, y otra entidad podría ofrecerte mejores condiciones (considerá los costos de cancelar y constituir una nueva hipoteca).

Antes de elegir casa, calculá qué cuota podés sostener también en el escenario alto con nuestra herramienta de cuánto puedo pagar. Y si todavía estás juntando para empezar, revisá cuánto necesitás de prima y los gastos de cierre.

Esta guía es informativa y usa tasas hipotéticas para ilustrar el cálculo. Las condiciones reales dependen de cada entidad y de tu contrato; no sustituye la asesoría de un asesor financiero ni la información oficial de tu banco.