Desalojo por falta de pago en Costa Rica: guía

Si tu inquilino dejó de pagar, en Costa Rica no podés sacarlo por tu cuenta: el desalojo solo lo ordena un juez. La vía más usada es el proceso monitorio arrendaticio del Código Procesal Civil (artículo 112), pensado precisamente para la falta de pago. Si tenés un contrato escrito o recibos de pago, el juzgado puede ordenar el desalojo en la primera resolución, y el inquilino tiene cinco días hábiles para oponerse, solo por motivos muy limitados. En esta guía te contamos cómo funciona, cuánto tarda en la práctica y cómo prevenir el problema.

Primero: lo que no podés hacer

Cuando pasan dos o tres meses sin pago, la tentación es cambiar el llavín, cortar el agua o la luz, o sacar las cosas del inquilino. No lo hagás. En Costa Rica eso es tomar la justicia por mano propia, y puede volverse en tu contra: denuncias, un recurso de amparo o una demanda que atrase todavía más la recuperación de tu casa. El desalojo lo ejecuta la autoridad con una orden judicial.

Lo que sí podés hacer desde el primer atraso es dejar constancia por escrito: un mensaje de WhatsApp o un correo recordando el monto adeudado y la fecha. Esa documentación te va a servir después.

Qué dice la ley

La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) establece que la falta de pago del alquiler es causa para dar por terminado el contrato. El procedimiento para recuperar la vivienda está en el Código Procesal Civil (Ley 9342), vigente desde octubre de 2018, que tiene dos caminos:

	Monitorio arrendaticio (art. 112)	Sumario de desahucio (art. 104)
Cuándo se usa	Falta de pago del alquiler, de servicios públicos o de cuotas de condominio (si el contrato las pone a cargo del inquilino)	Otras causas, por ejemplo: fin del contrato con aviso de no renovación, mera tolerancia o casos sin contrato escrito
Prueba necesaria	Contrato escrito, una resolución judicial previa o recibos periódicos de pago	Según la causa alegada
Primera resolución	Ordena el desalojo; puede ordenar retención preventiva de bienes	Da traslado al inquilino
Plazo para oponerse	5 días hábiles	5 días hábiles
Rapidez	Más rápido; es la vía de la gran mayoría de los casos	Más lento; puede requerir audiencia y sentencia

Cómo funciona el monitorio arrendaticio, paso a paso

1. Demanda ante el juzgado civil del lugar donde está la vivienda. Normalmente la presenta un abogado. Se adjunta la prueba de la relación de alquiler (el contrato o los comprobantes de pago), el monto adeudado y la ubicación del inmueble.
2. Resolución inicial: si la demanda cumple los requisitos, el juez ordena el desalojo desde el inicio. A pedido tuyo, también puede ordenar la retención preventiva de bienes del inquilino para garantizar lo que debe.
3. Notificación personal al inquilino. Este es el paso que más atrasa: si la persona evita al notificador, pueden pasar semanas o meses.
4. Cinco días hábiles para oponerse. Según el artículo 112, solo se admite oposición basada en pago demostrado por escrito, prescripción, inexistencia de la obligación de pagar o que el plazo no haya vencido. Un "ya le voy a pagar" no detiene el proceso.
5. Si hay oposición con prueba, el caso pasa a una audiencia oral. Si no hay oposición, o no tiene fundamento, el desalojo sigue adelante sin más trámite.
6. Ejecución del desalojo con apoyo de la autoridad, en la fecha que fije el juzgado. En el mismo proceso se puede cobrar el alquiler adeudado.

¿Cuánto tarda en la vida real?

Los plazos de ley son cortos, pero el proceso completo suele tomar varios meses. Lo que más pesa es la notificación, la carga de trabajo del juzgado y si el inquilino se opone. A eso se suman los honorarios del abogado.

Hacé la cuenta. Si alquilás en ₡350.000 al mes y el proceso, desde el primer atraso hasta recuperar la casa, se lleva seis meses, dejás de recibir ₡2.100.000, más honorarios, más reparaciones si la vivienda queda dañada. Por eso la prevención vale tanto como conocer el proceso.

Cómo prevenir un desalojo

• Firmá siempre un contrato escrito. Es la llave para usar el monitorio. Sin contrato ni recibos, tenés que ir por la vía más lenta. Revisá las cláusulas que no pueden faltar.
• Cobrá con comprobante. Pedí que el pago sea por transferencia o SINPE Móvil y guardá cada comprobante. Si recibís efectivo, entregá un recibo firmado.
• Pedí depósito de garantía y documentá el estado del inmueble con fotos al entregar. Mirá cómo manejar el depósito.
• Revisá al candidato antes de firmar: constancia salarial u orden patronal, referencias de alquileres anteriores y una conversación franca sobre su capacidad de pago.
• Actuá temprano. Un atraso de una semana se resuelve con una llamada; uno de tres meses suele terminar en el juzgado.
• Negociá cuando tenga sentido. A veces un acuerdo de desocupación con fecha y un arreglo de pago por escrito sale más barato y rápido que un juicio.

Checklist si el inquilino ya no paga

1. Reuní el contrato, los comprobantes de pago y los mensajes de cobro.
2. Calculá el monto adeudado mes por mes.
3. Enviá un recordatorio formal por escrito.
4. Si no hay respuesta ni arreglo, consultá con un abogado para presentar el monitorio arrendaticio.
5. No cortés servicios ni cambiés llavines mientras el juzgado resuelve.

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Esta guía resume reglas generales de la Ley 7527 y del Código Procesal Civil. No sustituye la asesoría de un abogado; cada caso de desalojo tiene particularidades que deben revisarse antes de actuar.