Cuota de condominio en Costa Rica: qué cubre y la ley

Respuesta corta

La cuota de condominio (o cuota de mantenimiento) es el pago periódico con el que cada propietario cubre los gastos comunes: administración, seguridad, limpieza, mantenimiento, seguros e impuestos de las áreas comunes. La obligación está en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N.° 7933, y el monto lo aprueba la asamblea de condóminos con el presupuesto anual. Si no se paga, la deuda, sus multas e intereses se convierten en un gravamen hipotecario sobre la filial que se cobra judicialmente. Antes de comprar, pedí siempre la certificación del administrador de que la filial está al día.

Qué es la cuota de condominio y qué dice la Ley 7933

En Costa Rica, un condominio se divide en fincas filiales (tu casa, apartamento o lote) y cosas comunes (calles internas, caseta, piscina, zonas verdes). La Ley 7933 regula cómo se pagan y administran esas áreas compartidas.

Estos son los artículos que más importan para la cuota:

• Artículo 13: los propietarios están obligados a pagar los gastos de administración, conservación y operación de los bienes y servicios comunes. Renunciar a usar las áreas comunes no te libera de pagar la cuota.
• Artículo 19: define qué son gastos comunes (lo detallamos abajo).
• Artículo 20: la filial queda como garantía preferente de las deudas con el condominio, y las cuotas, multas e intereses impagos constituyen un gravamen hipotecario.
• Artículo 21: al vender, el vendedor debe presentar al notario una certificación del administrador de que está al día.
• Artículos 26 y 27: la asamblea anual aprueba el presupuesto y la forma de financiarlo.
• Artículo 30: el administrador recauda la cuota de cada propietario.

Un detalle útil: la ley se ha reformado. La Ley 10229 de 2022 reescribió el artículo 27 sobre mayorías, y la Ley 10746, publicada en La Gaceta el 25 de setiembre de 2025, permitió asambleas virtuales. Si vas a citar la ley en una negociación, usá el texto consolidado vigente del SCIJ.

Qué incluye la cuota de mantenimiento del condominio

El artículo 19 de la Ley 7933 enumera los gastos comunes que se reparten entre todos:

1. Impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la propiedad común (cada filial sigue pagando su propio impuesto de bienes inmuebles por aparte).
2. Las primas del seguro que establezca el reglamento.
3. Administración, mantenimiento, reparación y limpieza de las cosas comunes.
4. Mejoras en las áreas comunes aprobadas por la asamblea.
5. Otros gastos que autorice la asamblea o que el reglamento defina como comunes.

En la práctica, eso se traduce en partidas como estas, que vas a ver en el presupuesto anual:

Partida típica	Base legal	Qué revisar
Seguridad 24/7 y caseta	Art. 19 c (administración y mantenimiento)	Si es personal propio o empresa contratada; costo mensual del contrato
Administrador del condominio	Art. 29: la asamblea aprueba su remuneración	Si es persona física o empresa; plazo del contrato
Limpieza y zonas verdes	Art. 19 c	Frecuencia y proveedor
Agua y electricidad de áreas comunes	Art. 19 c y e	Alumbrado, bombas, piscina
Piscina, gimnasio, ranchos	Art. 19 c	Mantenimiento químico, equipos
Seguro de áreas comunes	Art. 19 b	Qué cubre y monto asegurado
Mejoras aprobadas	Art. 19 d y art. 14	Si hay obras votadas que todavía no se han cobrado
Fondo de reserva	Art. 19 e (si la asamblea o el reglamento lo crean)	Saldo actual y cuánto se aporta por mes

Ojo con lo que no entra: según el artículo 18, la conservación de pisos, entrepisos y paredes medianeras corre por cuenta de las filiales afectadas, no de la cuota general. Tampoco se incluyen los servicios de tu propia filial (luz, agua, internet).

Cuánto se paga de cuota de condominio: qué la hace subir

No existe una estadística oficial de cuotas de condominio en Costa Rica. Los montos que aparecen en los anuncios varían mucho de un condominio a otro, así que más que comparar cifras sueltas conviene entender qué empuja la cuota hacia arriba.

La cuota no depende solo del precio de la propiedad. Pesa más cuántas filiales se reparten los gastos (un condominio de 4 lotes paga la caseta entre muy pocos), la seguridad contratada y las amenidades con mantenimiento caro, como piscinas y elevadores. Los anuncios casi nunca detallan qué cubre la cuota, así que pedí el presupuesto. Como recuerda CRIE, una cuota baja en el anuncio no dice nada sobre la salud financiera del condominio.

Si estás armando tu presupuesto de compra, sumá la cuota a la mensualidad del crédito en la calculadora de cuánto podés pagar: un banco y tu bolsillo la sienten igual que una cuota más.

Cómo se fija y cómo se cambia la cuota: el papel de la asamblea

La cuota no la decide el administrador por su cuenta. El artículo 26 obliga a la asamblea anual a conocer el informe y las cuentas del administrador, aprobar el presupuesto de gastos del año e indicar cómo se van a aportar los fondos. Lo acordado obliga a todos, y quien se sienta lesionado tiene tres meses desde la firmeza del acuerdo para reclamar por la vía sumaria.

Así funcionan los votos y las mayorías:

• Votos proporcionales: cada propietario vota según el porcentaje que su filial representa en el valor total del condominio (artículo 24).
• Quórum: dos tercios del valor en primera convocatoria; en segunda, cualquier número de asistentes (artículo 24, reformado por la Ley 10746, que además permite asambleas virtuales con audio y video en tiempo real).
• Mayoría simple del valor: para la mayoría de acuerdos ordinarios, incluido el presupuesto (artículo 27 c).
• Dos tercios del valor: para mejoras útiles (artículo 14), adquirir nuevos bienes comunes o alquilar áreas comunes y, desde la Ley 10229, para variar el reglamento.
• Mejoras necesarias: mayoría del valor (artículo 14 a).

Las cuotas extraordinarias salen de este mismo mecanismo: la asamblea aprueba una obra (techo, pintura, bombas de agua) y su forma de pago. Por eso ECIJA recomienda revisar si el condominio tiene un fondo de reserva: sin él, las reparaciones grandes llegan como cobros extraordinarios.

Morosidad en el condominio: intereses, cobro judicial y gravamen

La morosidad tiene consecuencias más serias que en otros cobros, porque la ley amarra la deuda a la propiedad.

Qué pasa si no pagás la cuota

1. Multas e intereses. El artículo 20 reconoce las multas e intereses que generen las cuotas atrasadas. La ley no fija una tasa: la definen el reglamento y la asamblea, igual que el régimen de multas (artículo 23).
2. Gravamen hipotecario. Las cuotas, multas e intereses adeudados constituyen un gravamen hipotecario sobre la filial, solo precedido por el impuesto sobre bienes inmuebles. Eso quiere decir que se cobra antes que otras deudas sobre la misma finca.
3. Certificación de contador como título ejecutivo. Un contador público autorizado certifica lo adeudado y esa certificación es título ejecutivo hipotecario. Según El Financiero, el condominio puede presentar una demanda ejecutiva hipotecaria ante un juez sin tener que probar antes la existencia de la deuda, siempre que la contabilidad esté al día y la asamblea haya aprobado presupuesto y cuota.
4. Cobro judicial y remate. Como en cualquier ejecución hipotecaria, el proceso puede terminar con la filial en remate para pagar la deuda. Si tenés un crédito bancario sobre la casa, tu banco también se va a enterar.
5. Sanciones del reglamento. El reglamento puede prever otras sanciones, como suspensión de servicios comunes o del voto, aunque El Financiero advierte que estas medidas pueden ser ilegales si están mal redactadas.

El administrador también tiene obligaciones

El artículo 32 bis exige un libro de actas de asamblea y un libro de caja con ingresos y egresos, legalizados ante la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Inmobiliario. Si el administrador no lleva bien la contabilidad, el cobro judicial se debilita, y vos como propietario tenés derecho a ver esas cuentas en la asamblea anual.

Qué preguntar antes de comprar en condominio

La pregunta más importante tiene base legal: según el artículo 21, si el vendedor está moroso, el comprador queda como deudor solidario por el monto certificado. Podés cobrárselo después al vendedor, pero el condominio te lo puede cobrar a vos. Esta es la lista que te recomendamos llevar a la visita y a tu abogado:

Pregunta antes de comprar en condominio	Documento que lo prueba	Por qué importa
¿La filial está al día con las cuotas?	Certificación del administrador (no adeudo), reciente	Art. 21: si hay mora, vos respondés solidariamente
¿Cuánto es la cuota hoy y qué incluye?	Presupuesto anual aprobado por la asamblea	Art. 26: la cuota sale del presupuesto
¿Hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión?	Actas de las últimas asambleas	Una obra votada puede cobrarse después de tu compra
¿Existe fondo de reserva y cuánto tiene?	Estados financieros y libro de caja	Sin reserva, las reparaciones llegan como cobros extra
¿Qué tan alta es la morosidad del condominio?	Informe del administrador	Si muchos no pagan, los demás sostienen los gastos
¿Qué permite el reglamento?	Reglamento inscrito y sus reformas	Art. 34: quedás sujeto al reglamento vigente
¿Se permite el alquiler vacacional (Airbnb)?	Reglamento y escritura constitutiva	La ley no lo regula; lo decide el reglamento
¿Hay gravámenes inscritos sobre la filial?	Estudio registral en el Registro Nacional	El gravamen por cuotas pesa sobre la finca
¿Quién administra y hasta cuándo?	Contrato o acta de nombramiento	Art. 29: la asamblea lo nombra y fija su pago

Alquiler vacacional: revisalo por escrito

Si comprás para alquilar, este punto puede definir la compra. La Ley 7933 no menciona el alquiler vacacional: el artículo 15 obliga a usar la filial según el destino de la escritura constitutiva, y el artículo 33 deja al reglamento el uso de las áreas comunes y los derechos de cada propietario. Además, el artículo 22 permite a la administración, con poder del dueño, pedir el desahucio de un ocupante no propietario que infrinja el reglamento de forma reiterada.

CRIE resume bien la situación: el alquiler de corto plazo no está automáticamente permitido ni prohibido en todos los condominios, así que revisalo con un abogado antes de anunciarlo. Si ese es tu plan, leé también nuestra guía para invertir en alquiler vacacional en Costa Rica.

Para el resto del proceso (escritura, estudio registral, gastos de cierre), seguí la guía completa para comprar casa en condominio en Costa Rica y la de cómo saber si una propiedad tiene hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio pagar la cuota de condominio si no uso la piscina ni el gimnasio?

Sí. El artículo 13 de la Ley 7933 dice que renunciar, expresa o tácitamente, al uso de las cosas comunes no te libera de pagar las cuotas de mantenimiento. La cuota se paga por ser dueño de la filial, no por el uso que le des a las amenidades.

¿Pueden subir la cuota de condominio sin preguntarme?

La cuota se fija con el presupuesto que aprueba la asamblea anual por mayoría del valor del condominio. No necesitan tu voto individual, pero sí deben convocarte. Si considerás que un acuerdo lesiona tu derecho, tenés tres meses desde su firmeza para reclamar por la vía sumaria (artículo 26).

¿Quién paga las cuotas atrasadas cuando se vende una casa en condominio?

El vendedor debe presentar al notario la certificación del administrador de que está al día. Si hay mora, el comprador queda como deudor solidario del monto certificado y luego puede cobrárselo al vendedor (artículo 21). Por eso conviene retener ese monto del precio o exigir el pago antes de firmar.

¿Me pueden rematar la casa por no pagar el condominio?

La deuda por cuotas, multas e intereses se convierte en un gravamen hipotecario sobre la filial, y la certificación de un contador público autorizado es título ejecutivo hipotecario. Eso permite al condominio cobrar por la vía judicial hipotecaria, que puede llegar al remate de la propiedad. Lo mejor es negociar un arreglo de pago con la administración antes de llegar a ese punto.

Si alquilo mi apartamento, ¿quién paga la cuota?

La ley le exige las obligaciones al propietario, aunque no viva en la filial (artículo 22). Podés pactar con tu inquilino que él la pague, pero frente al condominio seguís respondiendo vos. Además, el inquilino responde por las infracciones al reglamento.

¿La cuota de condominio incluye el impuesto de bienes inmuebles de mi casa?

No. La cuota incluye los impuestos que afectan la propiedad común, pero la ley ordena que las oficinas de cobro lleven una cuenta independiente para cada filial (artículo 19 a). Tu impuesto de bienes inmuebles lo pagás vos directamente a la municipalidad.

Fuentes

1. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N.° 7933 (texto en PDF) — Asamblea Legislativa de Costa Rica, copia publicada por da.go.cr (incluye reformas de las leyes 8278 y 8984).
2. Reforma del artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 10229 — Bufete de Costa Rica; La Gaceta N.° 120, 28 de junio de 2022.
3. Reforma propiedad en condominio: asambleas virtuales, Ley 10746 — Bufete de Costa Rica; La Gaceta N.° 179, 25 de setiembre de 2025.
4. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en Costa Rica 7933 — Bufete de Costa Rica.
5. Esto es lo que dice la ley si los condóminos no pagan los gastos comunes — El Financiero, Warren Corrales, 22 de mayo de 2016.
6. Condo Ownership Rules in Costa Rica: Fees, Meetings and Due Diligence — CRIE, 7 de setiembre de 2026.
7. Understanding Condo Ownership and Homeowners' Associations — ECIJA, 9 de julio de 2026.